건축ㅣ하자보수 거절당한다면 법적 대응은

1. 서론 – 하자보수 거절, 단순한 민원 아닌 ‘법적 분쟁’의 시작입니다

새로 입주한 아파트나 상가, 또는 신축 주택에서 하자가 발생했을 때, 대부분의 사람들은 시공사나 건설사에 하자보수를 요구합니다. 그러나 문제는, 하자보수를 요청했음에도 불구하고 시공사가 ‘해당 하자는 책임질 수 없다’며 보수를 거부하는 경우입니다.

하자보수 거절은 단순히 공사상의 문제를 넘어, 법적 분쟁의 서막이 되는 경우가 많습니다. 실제로 국토교통부 통계에 따르면, 최근 3년간 아파트 하자 관련 민원 중 하자보수 지연 또는 거절 관련 민원이 전체의 60% 이상을 차지했습니다.

이처럼 하자보수를 거절당한 경우, 단순히 감정적으로 대응하거나 시공사의 말을 그대로 믿고 넘어간다면, 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다. 하자보수는 단순한 사후처리가 아닌, 법률이 보장하는 권리이며, 이를 무시한 채 거절하는 것은 명백히 법적 문제의 소지가 있습니다.

2. 하자보수의 법적 근거 – 민법과 공동주택관리법의 핵심 이해

하자보수는 단순한 서비스가 아니라 법적으로 보장된 ‘하자담보책임’에 해당합니다.

• 민법 제667조(도급인의 하자담보책임)
  시공자는 완성된 건물에 하자가 있을 경우 이를 보수하거나 손해를 배상할 의무가 있습니다.
• 공동주택관리법 제36조
  건설사는 하자 발생 시 입주자대표회의 등의 요구에 따라 정해진 기간 내 하자보수를 실시해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 하자보수보증금에서 공제 후 강제 집행이 가능합니다.

즉, 하자보수는 선택 사항이 아니라 시공사에 부과된 법적 의무입니다. 그럼에도 불구하고 “정상적인 시공이었으므로 하자가 아니다”라며 책임을 회피하는 경우가 매우 많습니다.

이때 중요한 것은, 하자가 ‘존재한다’는 사실을 객관적으로 입증하는 것입니다. 하자의 유형과 원인, 보수 필요성을 입증하지 못하면, 시공사의 거절이 정당화될 가능성이 있기 때문입니다.

3. 하자보수 거절 사유 – 시공사 측의 전형적인 주장들

실제 사건에서 시공사들이 흔히 내세우는 ‘하자보수 거절 사유’는 다음과 같습니다.

1. “하자가 아니라 사용상의 문제다.”
   입주자 과실, 또는 관리 부주의에 의한 문제로 돌리는 경우입니다.

2. “하자보수 기간이 지났다.”
   하자담보기간이 경과했다는 이유로 보수를 거절합니다.

3. “시공과 무관한 제3자의 공사로 인해 발생했다.”
   리모델링이나 추가 시공으로 인한 손상을 주장합니다.

4. “보수를 이미 했다.”
   실제로는 미비하거나 형식적인 조치를 한 경우에도 ‘이미 조치했다’고 주장합니다.

이러한 사유들은 실제 하자 여부와 무관하게 법적 검증 없이 수용해서는 절대 안 됩니다.

4. 하자보수 거절 시 취해야 할 법적 조치 단계

① 하자조사 및 감정 절차

하자보수 거절을 받았다면 가장 먼저 객관적 감정을 받아야 합니다.

• 법원 감정인이나 공인된 하자진단기관을 통해 하자조사보고서를 확보해야 합니다.
• 하자의 발생 원인, 범위, 보수 비용 등을 명시하여 이후 법적 절차에서 증거로 활용할 수 있습니다.

② 하자보수청구 및 내용증명 발송

시공사에 내용증명을 통해 하자보수 이행을 공식적으로 요구해야 합니다.

• 하자의 구체적 내용과 보수 요구 기한을 명시해야 합니다.
• 이는 이후 소송에서 ‘보수요구를 정당하게 했음’을 입증하는 결정적 자료가 됩니다.

③ 하자보수청구소송 또는 하자보수보증금 청구

시공사가 여전히 거절하거나 묵묵부답이라면, 법원에 소송을 제기해야 합니다.

• 하자보수청구소송 : 직접 보수를 명령받거나, 그에 상응하는 금액의 손해배상 청구 가능
• 하자보수보증금 청구 : 시공사가 가입한 보증보험을 통해 보증기관에 보수를 요구

보통 입주자대표회의나 개인이 소송을 제기할 수 있으며, 이때 전문 변호사와의 공동 대응이 매우 중요합니다.

5. 하자담보기간과 소멸시효 – ‘기간 경과’ 주장에 대한 대응

시공사가 가장 흔히 내세우는 항변이 바로 “하자담보기간이 끝났다”는 주장입니다.
하지만 이는 절대적인 것이 아닙니다.

하자담보기간이 지나더라도,

• 시공상 중대한 하자가 존재하는 경우
• 안전성에 영향을 미치는 구조적 결함이 있는 경우
• 시공사의 고의·중과실이 입증되는 경우

에는 여전히 민법상 손해배상청구가 가능합니다.

즉, 단순히 “기간이 지났다”는 이유만으로 모든 책임이 면제되는 것은 아니며,
하자의 성격과 중대성에 따라 얼마든지 법적 대응이 가능합니다.

6. 실제 사례로 본 하자보수 거절 분쟁

실제 법무법인 고운이 진행했던 사건 중, 시공사가 ‘하자 아님’을 주장하며 보수를 거부한 사례가 있었습니다.

의뢰인은 입주 후 천장 누수와 결로가 지속되었고, 여러 차례 보수를 요청했으나 시공사는 “입주자의 환기 부족 때문”이라며 책임을 회피했습니다.

고운의 건축전담팀은 건축감정인을 통해 누수의 원인이 설계 결함임을 입증,
결국 법원으로부터 시공사의 하자보수책임을 인정받아 하자보수비 1,200만 원 전액 배상 판결을 이끌어냈습니다.

이처럼 하자보수 거절 사건은 단순 민원으로 끝나지 않으며, 전문가의 조력이 개입될수록 결과의 차이가 극명하게 나타납니다.

7. 하자보수 분쟁에서 반드시 유념해야 할 점

1. 모든 하자 발생 즉시 사진·영상으로 기록을 남겨야 합니다.

2. 시공사와의 대화·문자·이메일은 증거로 보관해야 합니다.

3. 내용증명은 감정 이후에 발송하는 것이 가장 효과적입니다.

4. 입주자대표회의 단체 대응은 법적 효력 확보가 중요합니다.

특히 단독 대응보다는 입주민들이 연합하여 하자소송을 진행하는 경우,
증거 수집 및 비용 부담 면에서 훨씬 유리합니다.

8. 결론 – 하자보수 거절, 반드시 변호사와 함께해야 합니다

하자보수는 단순한 민원이 아닌, 법이 보장하는 권리입니다.
시공사가 이를 거부한다면, 이는 곧 계약위반 및 불법행위로서 법적 책임을 져야 합니다.

하자보수 문제는 기술적 판단과 법적 해석이 동시에 필요한 영역이기에,
일반인이 혼자 대응하기에는 한계가 분명합니다.

법무법인 고운은 건축 및 부동산 전문변호사들이 하자보수청구, 감정, 보증금 청구소송 등
모든 절차를 원스톱으로 진행하는 시스템을 갖추고 있습니다.
실제 다수의 하자보수 거절 사건에서 승소 및 보수비 전액 회수를 이끌어낸 경험이 있습니다.

하자보수를 거절당하셨다면, 지금이 바로 대응의 시점입니다.
하자를 방치하면 그 피해는 커지고, 보수는 더 어려워집니다.
지금 즉시 법무법인 고운의 건축전담 변호사와 상담하시기 바랍니다.