1. 사건개요
A 기숙학원은 임대인 B로부터 기숙학원 건물 및 부지를 임대받아 1~2년 단위로 임대차기간을 갱신하며 6년 넘게 기숙학원을 운영해 왔습니다. 그러던 중 해당 부지 일대가 일반산업단지로 지정되어 수용되기 시작했고, 이에 따라 임대인 B는 본인이 소유한 건물과 토지가 수용되거나 매매될 경우 상당한 경제적 이익을 얻을 수 있는 상황이 되었습니다. 그러나 문제는 임차인인 A학원에게 상가건물 임대차보호법상 보장된 10년의 임대차기간 중 아직 4년이 남아 있었다는 점이었습니다. 이에 B는 A 학원에게 임대차계약서를 다시 작성할 것을 요구하면서, 일반산업단지 조성사업의 시행에 따라 임대차계약이 단축종료될 수 있고 이에 이의하지 않는다는 내용의 특약(이하 ‘이 사건 특약조항’)을 추가하도록 강요했습니다.
[이 사건 특약조항]
A 학원은 상가건물 임대차보호법상 임대차계약 갱신기간이 10년간 보장됨에도 불구하고 조기 종료에 따라 건물과 부지를 반환해야 하는 것은 사실상 학원 사업의 폐업과도 같다는 이유로 난색을 표했습니다. 특히 A 학원은 코로나 감염증 사태를 겪으면서 손실을 크게 봤다가 이제 손실을 보전하는 단계였습니다. 그러나 임대인 B는 과거 A 학원이 임차료를 연체한 사실을 언급하며 협박하는 한편, 사업 시행이 언제 될지 모르니 아무 일 없을 가능성이 크다는 식으로 회유하며 A학원이 특약에 동의하도록 압박했습니다.
결국 A 학원은 울며 겨자 먹기로 위 임대차계약서에 서명하였습니다. 그러나 예상보다 사업 시행은 빨랐고, 임대차계약 만료 몇 개월 전부터 사업시행자가 기숙학원 부지를 매입하려 한다는 소문이 돌기 시작했습니다. 결국 B는 내용증명을 통해 A 학원에게 계약 갱신 거절을 통보했고, A가 이를 거부하며 계약갱신을 요구하자 법원에 건물 및 토지 인도 소송을 제기했습니다. 이에 한 푼도 받지 못하고 쫓겨날 위기에 처한 A 학원은 상가건물 임대차보호법상 10년을 채우며 학원을 계속 운영하거나, 이전을 위한 충분한 보상금을 받을 수 있도록 법무법인 고운에 사건을 의뢰했습니다.
2. 고운변호사의 조력
가. 사건의 쟁점
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 다만, 임대인이 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우 등 일부 예외는 인정됩니다.
[상가건물 임대차보호법 제10조]
본 사건의 핵심 쟁점은, 임대인 B가 특약조항을 이유로 A 학원의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부였습니다.
법무법인 고운은 A 학원이 계약갱신 요구권을 포기하는 특약에 서명한 사실과 기숙학원 부지 일대에 사업시행이 진행 중인 사실에도 불구하고 상가건물 임대차보호법상 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있음을 설득력 있게 주장하기로 하였습니다.
나. 고운변호사의 조력 및 사건의 경과
법무법인 고운은 이 사건 특약조항은 임차인에게 불리한 조항으로서 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 무효라는 점을 주장했습니다. 아울러 임대인 B가 A 학원의 계약갱신 요구를 거절할 법적 근거가 없음을 강조했습니다.
[법무법인 고운이 작성한 준비서면 중 일부 발췌]
또한, 최대한 유사한 판례를 인용하여 법리적 근거를 강화하고, 상대방이 제출한 판례가 본 사안에 적용될 수 없다는 점을 설득력 있게 변론했습니다.
[법무법인 고운이 작성한 준비서면 중 일부 발췌]
양측이 치열하게 공방을 주고받자, 법원은 조정 절차에 회부하며 양측의 화해를 권고했습니다. 이 과정에서 B 측은 A 학원에 대해 6개월 뒤 건물과 부지를 인도하는 대신, 총 1억 원 상당의 6개월 치 임대료를 면제하는 조정안을 제안했습니다.
그러나 A 학원은 다른 지역에 기존 규모의 학원을 새로 개설하기 위해서는 상당한 자금이 필요하다고 판단하여, 법무법인 고운과 상의 끝에 위 조정안을 거절하고 판결을 받겠다는 강경한 입장을 유지했습니다. 이에 따라 선고기일이 지정되기도 했습니다.
결국 B 측은 패소할 경우 A 학원을 최소 3~4년간 내보내지 못하게 되어 사업시행자와의 매매 계약이 무산될 위험이 있었고, 그에 따라 거액의 위약금을 부담해야 할 상황에 처할 수 있었습니다. 또한, 법무법인 고운의 설득력 있는 법리 주장으로 패소 가능성이 충분히 있다고 판단하자, 선고기일 전에 약 4억 원 상당의 보상금을 지급하는 조건의 조정안을 새롭게 제시했습니다. A 학원은 법무법인 고운과 협의 끝에 이를 수용하기로 결정했습니다.
3. 사건결과 및 의뢰인 후기
본 사건은 임대인 B가 일반산업단지 사업으로 인한 큰 이익을 취하기 위해, 상가건물 임대차보호법상 보장된 임차인의 권리를 무력화하려고 시도한 사안이었습니다. 임대차계약상 불리한 특약조항에 울며 겨자 먹기로 동의할 수밖에 없었던 A 학원은 사실상 한 푼의 보상도 받지 못한 채 퇴거 위기에 처했으나, 법무법인 고운의 치밀한 법리 검토와 전략적 대응을 통해 상황을 완전히 뒤바꿀 수 있었습니다.
법무법인 고운은 특약조항의 무효성을 강력히 주장하고, 임대인의 계약갱신 거절이 법적 근거를 상실했음을 논리적으로 설득했습니다. 그 결과 임대인 측은 패소할 경우 발생할 거액의 손해와 사업 차질을 우려하여 선고기일 전에 약 4억 원 상당의 보상금을 지급하는 조건의 조정안을 제시할 수밖에 없었고, A학원은 이를 받아들여 실질적으로 사업을 안정적으로 종료하고 새로운 출발을 준비할 수 있는 재원을 확보할 수 있었습니다.
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