민사,부동산 | 주택도급계약에서 추가 공사비 청구를 방어하여 전부승소한 사례

1. 사건 개요

의뢰인은 오래 전부터 단독주택을 짓고 사는 것이 꿈이었습니다. 이에 의뢰인은 설계사와 시공업자를 만나 설계부터 인테리어까지 의뢰인이 원하는 집을 짓는 로망을 실현하게 되었습니다.

그런데 시공업자는 설계도면 그대로 하기에는 자재수급이나 시공방식에 어려움이 있다면서 일부 설계도면과 다르게 시공을 할 수밖에 없다고 하였습니다. 의뢰인은 어쩔수 없이 최대한 도면과 맞추되 불가피한 부분은 변경시공을 하는 것을 허락하였습니다. 

그런데 공사가 마무리 되고나자, 시공업자는 변경시공을 하는 과정에서 추가 비용이 발생한 부분이 많다며, 의뢰인에게 약 1억 4,000만원의 공사비를 청구해왔습니다. 

의뢰인은 본인은 변경시공이 필요하다고 해서 동의를 해주었을 뿐이라 주장하였으나 시공업자는 의뢰인이 변경시공에 동의했던 내용을 모두 첨부하여 약 추가공사비를 청구하는 소송을 제기하였습니다. 

2. 공사도급계약에서 추가공사비의 청구 요건 (=묵시적 합의로도 가능)

우리 대법원은 수급인이 추가공사를 진행하였다면서 추가공사비를 청구한 사건에서, 

즉, 수급인이 최초 약정내용 이외의 추가공사를 하였다면, 그에 대해 도급인과 합의한 내용을 입증함으로써 추가공사비를 청구할 수 있습니다. 

문제는 법원은 설계변경 및 추가공사를 하게 된 경위와 그 필요성, 실제 추가를 공사했는지 여부, 거래 관행상 합리적 수준의 추가공사인지 등을 살펴 비록 명시적 합의가 없었다하더라도 묵시적인 합의를 인정하고 그 경우 추가공사비 지급의무를 인정하기도 한다는 점입니다. 

우리 사건의 경우 시공사가 이 점을 이용하여, 채팅방을 열어 매 추가공사 시마다 해당 내용을 의뢰인에게 공유하고 의뢰인의 승인을 받은 내역이 존재하고, 또한 실제 추가공사비로 산정한 금액이 1억원 상당으로, 경험칙상 수급인이 아무 약속도 없이 추가공사를 했다고 보기는 어려워 보인다는 점이었습니다. 

3. 고운변호사의 조력

고운변호사는 이에 시공사가 추가공사를 한 경위가 의뢰인의 선(先)요청이 아닌 시공사의 선(先) 제안에 수락하는 구조였음을 피력하였습니다. 

또한 추가공사로 인해 의뢰인이 얻는 이익보다 시공사가 얻는 수익이 더 크다는 점을 면밀한 자료검토를 통해 재판부에 현출하였습니다. 

특히 추가공사를 한 만큼이나 수급인이 공사를 생략하거나 감액한 부분이 상당함을 주장하였고, 감정신청을 통해 해당 가액이 거의 맞먹는 금액을 입증하는데 성공하였습니다. 

마지막으로 의뢰인은 건축 공사에 문외한으로서 시공사가 현장에서 제안하는 내용에 따라갈 수 밖에 없는 구조임을 주장하여, 결코 의뢰인이 갑질을 하여 추가공사를 얻어낸 것이 아니라 시공사가 아무것도 모르는 의뢰인을 이용하여 공사금액을 부풀린 것임을 피력하였습니다. 

4. 사건 결과

결국 법원은 의뢰인과 시공사가 주고받은 카카오톡, 문자, 통화의 관계를 살펴볼 때 결코 의뢰인이 무리한 추가공사를 요구했던 상황이 아니라는 점, 그리고 오히려 시공사가 추가공사를 빌미로 생략한 공사가 상당하여 시공사가 추가공사로 결코 손해를 보는 구조가 아니라고 전제하였습니다. 

따라서 비록 시공사가 모든 추가공사 마다 의뢰인의 동의를 받고 지시를 따른 정황도 있으나 이를 가지고 시공사와 의뢰인간에 추가공사 및 비용지급에 대한 합의가 전제된 것이라 보기 어렵다고 판단, 시공사의 추가공사비 청구를 모두 기각하였습니다. 

의뢰인은 공사당시에는 예상치 못했던 추가공사비 청구로 마음을 졸였으나, 비로소 억울함에서 벗어나게 되었습니다. 

4. 맺음말

공사현장은 공사과정에서 다양한 변수가 작용하기 때문에 공사가 끝난 뒤 공사비 정산에 대한 문제는 늘 따라오게 됩니다. 

많은 경우 명확한 합의서가 존재하지 않아 어려움을 겪지만, 공사계약 내용와 공사변경이 일어난 경위를 면밀히 들여다보면, 공사비 정산을 어떻게 하는 것이 타당한지에 대해 합리적인 결론을 도출할 수 있습니다.  

공사가 끝나고 나면 최초 예상했던 것과 달라진 현장으로 예상치 못했던 추가공사비를 청구하는 경우가 적지 않고, 수급인은 유치권을 행사하여 공사현장을 점유하기도 합니다. 

법무법인 고운은 부동산 전문가들이 도급 계약의 내용부터 시공변경, 공사마무리단계까지 검토하여 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 전략을 도출할 역량을 갖추고 있습니다. 

도급인이든 수급인이든 공사비 정산에 대하여 다툼이 생겨 어려움에 처해있으시다면 법무법인 고운에 문의하셔서 상황에 최적화된 대응방향을 찾아가시기를 바라겠습니다.