부동산ㅣ전세집에 저당권 설정되어 있다면

1. 서문 – “전세집에 저당권이 설정되어 있다면, 보증금이 위험합니다”

전세 계약을 체결하며 ‘등기부등본은 나중에 봐도 되겠지’, ‘중개사가 확인했다니까 괜찮겠지’ 하고 넘어가는 경우가 많습니다.
그러나 **전세집에 저당권(근저당권)**이 설정되어 있다면, 임차인의 보증금은 언제든 압류·경매로 사라질 수 있는 위태로운 상태임을 반드시 인식해야 합니다.

요즘 사회적으로 문제가 되고 있는 전세사기 사건의 상당수가 바로 ‘저당권 설정된 주택’을 둘러싼 피해에서 비롯됩니다.
집주인이 채무를 갚지 못해 금융기관이 집을 경매에 넘기게 되면, **우선변제권은 저당권자(은행 등)**에게 있습니다.
그 결과, 보증금을 돌려받지 못하고 전 재산을 잃는 사례가 끊이지 않습니다.

이 글에서는 ‘전세집에 저당권이 설정되어 있는 경우 임차인이 반드시 알아야 할 법적 대응 방법과 주의사항’을 구체적으로 설명드리겠습니다.

2. 저당권(근저당권)이란 무엇인가?

저당권은 채권자가 채무자의 재산(이 경우 주택)을 담보로 설정하여 채무불이행 시 해당 재산으로부터 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
은행 대출, 사업자 대출, 신용보증금융 등 다양한 형태로 설정되며, 보통 ‘근저당권’의 형태로 등기부등본에 기재됩니다.

예를 들어 집주인이 은행에서 2억 원의 대출을 받고, 해당 주택에 근저당권 설정금액 2억 6천만 원이 등기되어 있다면,
이는 집주인이 돈을 갚지 못할 경우 은행이 경매를 신청하여 주택 매각 대금 중 최대 2억 6천만 원까지 우선 변제받을 수 있다는 뜻입니다.

문제는 이때 임차인이 ‘전세보증금 1억 5천만 원’을 주고 들어왔다면,
경매가 진행될 경우 보증금을 전혀 돌려받지 못할 가능성이 높다는 점입니다.

즉, 저당권은 임차인 보증금보다 우선하는 권리이며,
집주인이 채무불이행 상태가 되면 임차인은 사실상 ‘보증금 반환 순위의 맨 뒤’로 밀리게 됩니다.

3. 등기부등본으로 저당권을 반드시 확인해야 하는 이유

등기부등본은 누구나 열람할 수 있는 공적 장부로, **집의 소유자와 설정된 권리관계(근저당, 가압류, 전세권 등)**를 확인할 수 있습니다.
전세 계약 전에 등기부등본의 ‘갑구’와 ‘을구’ 모두를 꼼꼼히 확인해야 하며, 특히 ‘을구’에 적힌 근저당권자 명의·채권최고액이 핵심입니다.

확인 시 주의할 점은 다음과 같습니다.

1. 근저당권 설정일자가 임차인의 전입일자보다 빠른가?
   → 그렇다면 은행이 임차인보다 우선권을 가집니다.

2. 채권최고액이 시세의 60% 이상인가?
   → 이 경우 경매 시 매각 대금 대부분이 금융기관으로 흘러갈 가능성이 높습니다.

3. 집주인이 개인사업자 혹은 법인 명의인가?
   → 사업부채로 인한 추가 압류 가능성이 있으므로 위험도가 높습니다.

4. 근저당권 말소 예정인지, 아니면 유지 중인지
   → 계약 시점에 말소 예정이라면 실제 말소 등기 완료를 확인해야 합니다.

단순히 ‘중개사가 괜찮다고 했다’는 말에 의존하는 것은 매우 위험합니다.
계약 당사자인 임차인 스스로 등기부등본을 직접 열람해야 하며, 계약 당일 한 번 더 최신본을 확인하는 것이 안전합니다.

4. 저당권이 설정된 집이라도 전세 계약이 가능한가?

결론부터 말씀드리면, 가능은 하지만 매우 위험합니다.
단, 보증금 보호 장치가 철저히 마련되어 있다면 예외적으로 가능할 수 있습니다.
이때 임차인이 반드시 해야 할 조치는 다음과 같습니다.

1. 전입신고 및 확정일자 부여
   → 임대차보호법상 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 갖추기 위한 필수 조건입니다.
   다만, 저당권보다 뒤에 대항력을 취득했다면 보호받지 못합니다.

2. 보증금 반환보증보험 가입
   → 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증을 통해 가입 가능합니다.
   저당권 설정이 있어도 보험사 심사를 통과하면 일정 보증이 가능합니다.

3. 저당권 말소 조건부 특약 명시
   → 계약서에 “잔금일 전까지 근저당권을 말소하지 않으면 계약을 무효로 한다”는 문구를 반드시 삽입해야 합니다.

4. 임차권등기명령 제도 활용
   → 퇴거 후에도 대항력을 유지하기 위해 법원에 신청할 수 있는 절차입니다.
   보증금 반환이 어려울 것으로 보일 때 즉시 신청해야 합니다.

5. 저당권 설정 사실을 몰랐다면?

임차인의 법적 구제 수단

만약 계약 체결 후 뒤늦게 저당권이 설정된 사실을 알았다면,
임차인은 다음과 같은 법적 대응을 통해 보증금을 지킬 수 있습니다.

1. 사기 또는 착오를 이유로 계약 취소
   → 중개인이나 임대인이 저당권 존재를 고의로 숨긴 경우, ‘사기’로 계약을 취소하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2. 중개사 상대 손해배상 청구
   → 공인중개사가 저당권을 확인하지 않거나 허위로 “깨끗한 집”이라 고지했다면,
   공인중개사법 제30조에 따라 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

3. 집주인 파산 시 임차권등기명령 및 배당요구
   → 집이 경매로 넘어가면 즉시 배당요구 종기일 내에 신청해야 보증금 일부라도 배당받을 수 있습니다.
   늦게 제출하면 한 푼도 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

6. 실제 사례로 본 ‘저당권 전세피해’

실제 법무법인 고운을 찾은 한 의뢰인은, 시세 3억 원의 빌라에 전세 2억 2천만 원으로 입주했습니다.
등기부등본에는 근저당권 2억 4천만 원이 설정되어 있었고, 중개사는 “은행 대출은 곧 상환 예정이라 문제없다”고 설명했습니다.

하지만 불과 두 달 후 집주인이 채무불이행 상태가 되어,
은행이 경매를 신청했고, 매각대금 2억 3천만 원 중 전액이 은행으로 넘어가면서
의뢰인은 보증금 한 푼도 돌려받지 못한 채 퇴거해야 했습니다.

이후 고운 변호사의 조력으로 중개사 상대 손해배상 소송을 제기하여 일부 보상을 받았으나,
그 과정에서 1년 이상의 소송과 심각한 경제적 손실을 겪었습니다.

이 사례는 ‘계약 전 등기부등본 확인’의 중요성을 절대적으로 보여줍니다.

7. 전세집 저당권, 반드시 변호사와 상담해야 하는 이유

저당권 설정된 주택은 법률적으로 복잡한 문제들이 얽혀 있습니다.
임차인의 전입일, 확정일자, 저당권 설정 시기, 말소 여부, 보증금 비율 등
세부 상황에 따라 완전히 다른 결과가 나오기 때문입니다.

특히 다음과 같은 상황이라면 지체 없이 부동산 전문변호사의 상담을 받는 것이 필수적입니다.

• 계약 체결 후 저당권 설정 사실을 알게 된 경우
• 집주인이 대출 상환을 미루거나 연락이 닿지 않는 경우
• 경매 개시결정 등기를 통보받은 경우
• 집주인이 파산 신청 또는 회생절차에 들어간 경우

이때는 시간이 곧 돈이며, 법적 우선순위 확보가 생명입니다.
대응이 늦어질수록 돌이킬 수 없는 결과를 맞게 됩니다.

8. 결론 – 법무법인 고운의 조력으로 안전한 전세 생활을

전세집에 저당권이 설정되어 있다는 사실은, 단순한 ‘기록’이 아니라
당신의 보증금이 언제든 사라질 수 있다는 경고 신호입니다.

계약 전 철저한 확인, 계약 중 특약 명시, 계약 후 유사시 신속한 법적 조치가 필수이며,
무엇보다 전문가의 판단을 받는 것이 최선의 방어입니다.

법무법인 고운은 부동산·임대차 분야에 전문성을 가진 변호사들이
등기부 검토부터 소송·경매 대응까지 전 과정을 직접 관리합니다.
의뢰인의 피해를 최소화하기 위해 사건 초기부터 세밀한 법률 조언과 조치를 진행합니다.

지금 혹시라도 전세집에 저당권이 설정되어 있거나, 경매통지를 받으셨다면,
주저하지 말고 법무법인 고운의 부동산전문변호사에게 상담을 요청하시기 바랍니다.
신속한 대응이 곧, 여러분의 전 재산을 지키는 유일한 방법입니다.