임대차ㅣ계약갱신요구권은 임차인의 권리

1. 서문 — 계약갱신요구권, 임차인을 지켜주는 법적 방패

최근 부동산 시장이 불안정해지면서 세입자와 임대인 간의 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.
특히 **‘계약갱신요구권’**을 둘러싼 논란은 주택 임대차 계약의 핵심 쟁점으로 자리 잡고 있습니다.
많은 분들이 “계약기간이 끝나면 집주인이 나가라면 나가야 하는 것 아닌가요?”라고 물으십니다.
하지만 이는 명백히 잘못된 인식입니다.

임차인은 법이 보장하는 계약갱신요구권을 가지고 있으며, 이는 단순한 ‘요청’이 아닌 법적 권리입니다.
즉, 일정 요건을 충족하면 임대인은 임차인의 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

그럼에도 불구하고 일부 임대인들은 법적 절차를 무시하거나, ‘직접 거주’를 내세워 임차인을 내쫓는 경우가 빈번합니다.
이때 임차인이 법을 제대로 이해하지 못한 채 순순히 퇴거한다면, 스스로 자신의 권리를 포기하는 셈이 됩니다.
오늘은 법무법인 고운의 부동산전문변호사가 계약갱신요구권의 실질적 내용과, 반드시 알아야 할 주의점을 말씀드리겠습니다.

2. 계약갱신요구권의 법적 근거

계약갱신요구권은 「주택임대차보호법」 제6조의3에 근거합니다.
이 조항에 따르면, 임차인은 최초 2년의 계약이 끝나더라도 추가로 1회, 2년의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 가집니다.
즉, 최대 4년간은 동일한 조건으로 거주할 수 있는 법적 권리가 보장되는 것입니다.

(1) 행사 요건

• 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 서면 또는 문자로 갱신 의사를 밝혀야 합니다.
• 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

(2) 임대인의 갱신거절 사유

다음과 같은 사유가 있다면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

1. 임대인 또는 그 직계존비속이 실거주를 위해 해당 주택에 들어오는 경우
2. 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우
3. 임차인이 무단 전대, 파손 등 임대차계약을 위반한 경우
4. 건물이 재건축, 철거 등 불가피한 사유로 사용이 어려운 경우

하지만 이유 없는 갱신거절은 명백한 위법행위이며, 임차인은 법적 조치를 통해 이를 막을 수 있습니다.

3. ‘실거주 사유’의 오용 — 가장 흔한 분쟁 사례

실제 사건에서 가장 많이 문제되는 부분이 바로 **“임대인의 실거주 주장”**입니다.
집주인이 “내가 들어와 살겠다”고 말하면 대부분의 임차인은 별다른 의심 없이 나가지만,
이후 확인해보면 해당 주택을 제3자에게 다시 임대한 경우가 많습니다.

이 경우 임차인은 손해배상청구가 가능합니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제9항에 따라, 임대인이 거짓 실거주 사유로 임차인을 내보낸 뒤 다시 임대한 경우,
임차인은 3개월분의 월세 상당액을 배상받을 수 있습니다.

실제 판례에서도 법원은 “임대인의 실거주 의사가 명백하지 않거나, 곧바로 제3자에게 임대한 경우 위법”이라며
임차인의 손해배상을 인정한 사례가 다수 존재합니다.
즉, 단순히 ‘들어가겠다’는 말만 믿고 퇴거해서는 절대 안 됩니다.
증거와 사실관계를 면밀히 따져봐야 하며, 이때 변호사의 조력을 받는 것이 가장 안전합니다.

4. 계약갱신요구권 행사 방법 — 서면, 문자, 내용증명

갱신요구권을 행사할 때는 반드시 기록이 남는 방식으로 의사표시를 해야 합니다.
가장 확실한 방법은 내용증명 우편입니다.
다음은 실제 실무에서 자주 사용하는 문장 예시입니다.

“귀하와 체결한 ○○동 소재 주택 임대차계약(계약일: 2022.10.15.)에 관하여,
주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신을 요구합니다.
본 통지는 계약만료일 2024.10.14.의 6개월 전 기간 내에 이루어집니다.”

이러한 형식을 지켜 통보했다면, 임대인이 아무리 “못 들어주겠다”고 하더라도
정당한 거절 사유가 없는 이상 계약은 자동으로 갱신된 것으로 간주됩니다.

또한 카카오톡, 문자, 이메일 등도 증거로 활용될 수 있으나,
**‘전송일시’와 ‘수신확인’**이 명확히 남아야 효력이 인정됩니다.
따라서 분쟁 가능성이 높을 경우에는 반드시 내용증명 발송을 추천드립니다.

5. 상가임대차보호법에서의 계약갱신요구권

상가건물의 경우, 상가건물임대차보호법 제10조에서 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다.
여기서 중요한 점은 주택과 달리 상가는 ‘10년까지’ 갱신을 요구할 수 있다는 것입니다.

다만, 임차인이 법인사업자일 경우, 실질적으로 영업을 지속하고 있는지,
세금체납이나 임대차계약 위반이 없는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 코로나19 이후 상가 공실이 늘면서 임대인 측이
‘영업 중단’을 이유로 갱신거절을 주장하는 사례가 급증했습니다.

이때 임차인은 매출 증빙, 사업자등록, 거래내역 등 객관적 자료로
영업 지속 사실을 입증해야 하며, 필요 시 가처분 신청으로 퇴거를 막을 수도 있습니다.

6. 임차인이 반드시 알아야 할 주의사항

1. 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능합니다. 즉, 한 번 갱신 후 2년이 지나면 자동 종료됩니다.
2. 임차인이 직접 계약 종료를 통보하면 권리가 소멸됩니다.
   → “이사 나갈게요”라는 말 한마디로도 계약이 종료될 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 임대인의 구두 약속은 법적 효력이 약합니다. 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
4. 보증금 반환 분쟁 대비를 위해 통장거래내역, 계약서, 통신기록 등을 보관해야 합니다.
5. 실거주 사유가 의심될 경우, 주민등록 전입세대 열람, 임대차정보시스템 조회 등을 통해 확인해야 합니다.

7. 실제 분쟁 사례 — “나가달라던 집주인, 알고 보니 새 세입자”

수원에 거주하던 김 모 씨는 전세계약 만료가 다가오자
임대인으로부터 “아들이 결혼해서 들어와야 한다”는 말을 듣고 어쩔 수 없이 퇴거했습니다.
하지만 두 달 뒤, 해당 주택이 새로운 세입자에게 다시 임대된 사실을 알게 되었죠.

김 씨는 법무법인 고운을 통해 손해배상청구소송을 제기하였고,
법원은 “임대인의 실거주 주장은 허위”라며 3개월치 월세 상당액을 배상하라고 판결했습니다.
이처럼 법은 임차인의 권리를 보호하지만, 권리는 주장해야 비로소 효력을 갖습니다.

8. 결론 — 변호사의 조력을 통해 권리를 지켜야 합니다

계약갱신요구권은 단순한 선택이 아닌, 임차인이 반드시 행사해야 할 권리입니다.
하지만 실제 분쟁에서는 “서면 통보를 하지 않았다”거나 “임대인의 실거주가 인정된다”는 이유로
임차인이 불리한 판결을 받는 사례가 적지 않습니다.

법무법인 고운 부동산전담팀은 다수의 임대차분쟁 사건을 직접 해결해온 경험을 가지고 있으며,
임대인과 임차인 간의 갈등을 신속하고 확실하게 정리해드립니다.

• 계약갱신요구권 행사 문안 작성
• 내용증명 발송 대행
• 임대인의 위법한 갱신거절 대응
• 손해배상 및 보증금 반환소송 대리

이 모든 절차를 변호사가 직접 전담하여 진행하기 때문에, 의뢰인분들께서 높은 만족도를 보여주고 계십니다.

부당한 퇴거 요구나 갱신거절로 어려움을 겪고 계신다면,
지금 바로 법무법인 고운 부동산전문팀에 상담을 요청하시기 바랍니다.
당신의 거주권을 지키는 최후의 방패가 되어드리겠습니다.