임대차ㅣ계약 종료 시 임차인이 퇴거를 거절한다면

1. 서론 – 계약이 끝났는데도 안 나가는 임차인, 어떻게 해야 할까?

임대차 계약은 정해진 기간이 종료되면 당연히 종료되고, 임차인은 보증금을 돌려받는 대신 목적물을 인도해야 합니다. 하지만 현실에서는 계약 종료 후에도 임차인이 계속 점유하며 퇴거를 거부하는 사례가 적지 않습니다. 주택의 경우 “살 곳이 마땅치 않다”는 이유, 상가의 경우 “장사를 이어가야 한다”는 이유로 버티는 경우가 많습니다. 그러나 이는 단순한 사정일 뿐, 법적으로는 정당한 점유 사유가 될 수 없습니다.

임대인 입장에서는 재산권 행사가 가로막히는 상황이고, 새로운 임차인과의 계약이나 매매에도 막대한 지장을 초래합니다. 그렇다면 법적으로 어떠한 조치를 취할 수 있을까요?

2. 임차인의 퇴거 의무

1. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하지만, 이는 어디까지나 계약기간 동안의 안정적인 거주·영업을 보장하는 것입니다. 계약기간이 종료되면 더 이상 임차권이 존속하지 않으며, 임차인은 목적물을 인도할 의무가 있습니다.
2. 임차인이 “보증금을 아직 못 받았다”는 이유로 버티는 경우도 많습니다. 그러나 법적으로 보증금 반환과 목적물 인도는 ‘동시이행 관계’에 있으므로, 임대인이 보증금 반환 의사를 표시하면 임차인은 반드시 퇴거해야 합니다.

3. 자력구제의 위험성

간혹 임대인이 스스로 열쇠를 바꾼다든지, 짐을 밖으로 내놓는 방식으로 퇴거를 강행하는 경우가 있습니다. 그러나 이는 불법행위로 간주되어 형사상 주거침입죄, 손괴죄, 심지어는 강제집행면탈죄로 처벌될 수 있습니다. 임대인은 반드시 법적 절차를 통해 대응해야 하며, 감정적인 자력구제는 오히려 불리한 결과를 가져옵니다.

4. 퇴거 거부 시 법적 절차

1. 내용증명 발송
   계약이 종료되었음을 명확히 고지하고, 일정 기간 내에 자진 퇴거할 것을 요구합니다.
2. 명도소송 제기
   임차인이 계속 버틴다면 법원에 건물인도청구 소송(명도소송)을 제기해야 합니다. 명도소송에서는 계약 종료 사실, 임대인의 보증금 반환 의사 등을 입증하는 것이 핵심입니다.
3. 강제집행 절차
   명도소송에서 승소판결을 받아도 임차인이 끝까지 버틴다면 법원의 집행관을 통해 강제집행을 진행하게 됩니다. 이는 임차인의 동의 없이도 법적으로 퇴거를 실현할 수 있는 절차입니다.

5. 상가 임대차의 특수성

상가의 경우 임차인이 영업을 이어가기 위해 버티는 사례가 더 많습니다. 특히 권리금 분쟁이나 영업 손실 문제를 이유로 퇴거를 거부하는 경우가 발생합니다. 그러나 법적으로 계약기간이 만료되었다면 권리금 문제와는 별개로 건물을 인도해야 하며, 이를 거부한다면 마찬가지로 명도소송 대상이 됩니다.

6. 임대인에게 발생할 수 있는 손해

임차인의 부당한 점유가 지속되면 임대인은 새로운 임차인에게 임대할 기회를 잃고, 매매계약이 지연되거나 해제되는 등의 금전적 손실을 입게 됩니다. 이러한 손실은 부당이득 반환청구를 통해 보전할 수 있으며, 법원에서 임차인에게 해당 기간의 차임 상당액을 지급하라는 판결을 받는 것이 일반적입니다.

7. 왜 변호사의 조력이 필수적인가?

임대차 분쟁은 단순히 “나가라, 못 나간다”의 문제가 아닙니다. 절차를 잘못 밟으면 임대인마저 형사 책임을 질 수 있으며, 소송 과정에서도 입증 자료를 어떻게 준비하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 특히 강제집행 단계에 이르면 집행관 비용, 이사 비용 등 실무적인 문제까지 발생하므로 전문 변호사의 전략적 조력이 반드시 필요합니다.

8. 결론 – 법무법인 고운의 역할

법무법인 고운은 주택 및 상가 임대차 분쟁에서 수많은 명도소송을 성공적으로 진행해온 경험을 가지고 있습니다. 사건 초기부터 내용증명 작성 → 명도소송 제기 → 강제집행 진행까지 체계적으로 대응하며, 임대인의 권리를 최대한 신속하게 회복시켜드립니다.

계약이 종료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면, 더 이상 혼자 고민하지 마십시오. 법무법인 고운의 임대차전문변호사들이 신속하고 단호한 법적 대응으로 해결책을 제시해 드리겠습니다.