임대차ㅣ계약 갱신 거절하는 임대인 대상 소송은

사건 변호사

수원부동산전문변호사가 알려주는 ‘계약갱신 거절’ 임대인 대상 소송의 핵심 쟁점과 대응 전략

1. 서문 – 임대차 시장의 현실과 계약 갱신 거절의 갈등

최근 부동산 시장의 불안정성과 임대차 3법의 시행 이후, 임차인의 계약갱신요구권을 둘러싼 분쟁이 급격히 증가하고 있습니다. 임차인은 안정적인 거주를 보장받고자 하지만, 임대인은 재산권 행사와 임대료 현실화를 이유로 갱신을 거절하는 경우가 많습니다. 문제는 임대인의 갱신거절이 법이 정한 정당한 사유에 해당하지 않는다면 불법이 될 수 있다는 점입니다.

이로 인해 ‘계약갱신 거절’ 사유를 둘러싼 소송이 급증하고 있으며, 실제 법원에서도 임대인의 갱신거절 통보가 부당하다고 판단하여 손해배상이나 계약갱신 효력을 인정하는 판례가 속속 등장하고 있습니다.
특히 수원·용인·화성·성남 등 수도권 지역은 주택 및 상가 임대차 거래가 활발한 만큼, 이와 관련된 분쟁 비율이 타 지역보다 훨씬 높습니다.

2. 계약갱신요구권의 법적 근거와 제한 사유

임차인의 계약갱신요구권은 「주택임대차보호법」 제6조의3 및 「상가건물임대차보호법」 제10조에서 규정하고 있습니다.
임차인은 일정 요건을 충족할 경우 기존 임대차계약을 갱신할 권리를 가지며, 임대인은 법이 정한 예외적인 사유가 없는 이상 이를 거절할 수 없습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.

임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
임차인이 목적물을 무단 전대하거나, 계약 위반행위를 한 경우
임대인이 실거주(주택) 또는 직접 영업(상가)을 위해 사용할 필요가 있는 경우
임대인이 임대차 종료 후 철거 또는 재건축을 진행할 계획이 있는 경우
그 밖에 상호 신뢰관계가 파괴된 경우 등 법에서 정한 예외적 사유

이 외의 이유 — 예를 들어 단순히 시세가 올랐으니 더 비싼 세입자를 들이겠다는 이유 — 는 정당한 갱신거절 사유로 인정되지 않습니다.
즉, 임차인은 갱신요구를 했음에도 부당하게 거절당했다면 소송을 통해 권리를 주장할 수 있습니다.

3. 임대인의 부당한 갱신 거절이 문제되는 사례

임대인의 갱신거절이 법적 분쟁으로 이어지는 대표적인 사례는 다음과 같습니다.

① ‘실거주’ 사유를 내세운 허위 거절

임대인이 ‘직접 거주할 예정’이라며 갱신을 거절했지만, 실제로는 다른 사람에게 다시 임대한 사례가 다수 발생합니다.
법원은 이러한 행위를 **임대인의 ‘허위 갱신거절’**로 판단하며, 임차인에게 손해배상 책임을 인정하고 있습니다.

🔹 대표 판례:
서울중앙지방법원 2023가단xxxxx 판결
“임대인이 실거주 목적을 내세워 갱신을 거절한 후 제3자에게 재임대한 행위는 명백히 신의성실의 원칙에 반하며, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.”

② 임대료 인상 요구를 위한 협박성 거절

임대인이 “갱신을 원하면 임대료를 50% 올려야 한다”고 통보하는 행위도 법적으로 금지되어 있습니다.
이는 갱신요구권 행사 방해에 해당하며, 법원은 통상 임차인의 갱신요구가 적법하다고 인정합니다.

③ 재건축 계획을 이유로 한 거절

재건축이 진정한 사유로 인정받기 위해서는, 단순한 계획서가 아닌 구체적인 건축허가·착공 일정 등이 입증되어야 합니다.
형식적인 사유만으로 갱신을 거절한 경우, 임대인의 행위는 부당한 것으로 판단될 수 있습니다.

4. 부당한 갱신 거절 시 임차인이 제기할 수 있는 소송의 유형

임차인은 임대인의 부당한 갱신 거절에 맞서 다음과 같은 법적 조치를 취할 수 있습니다.

① 갱신거절 무효확인 소송

임대인의 통보가 법적 요건을 갖추지 못했음을 이유로, 갱신거절의 효력을 부인하는 소송입니다.
이 소송이 인용되면 기존 계약은 갱신된 것으로 간주되어, 임차인은 동일한 조건으로 계속 거주할 수 있습니다.

② 손해배상 청구소송

임대인이 허위 사유로 갱신을 거절하고 제3자에게 재임대한 경우, 임차인은 정신적·물질적 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
실거주 허위 사유로 퇴거당한 세입자에게 1천만 원 이상 손해배상을 명령한 판례도 있습니다.

③ 임대차보증금 반환청구와 연계

갱신거절 과정에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 임차인을 상대로 부당한 명도소송을 제기한 경우, 보증금 반환 청구소송과 병합하여 진행할 수 있습니다.

5. 갱신거절 소송에서 쟁점이 되는 핵심 포인트

계약갱신 관련 분쟁의 핵심은 임대인의 ‘정당한 사유 입증’ 여부입니다.
임대인은 단순한 진술이 아닌 객관적인 증거(거주이전신고, 건축허가서, 영업허가증 등) 를 제시해야 하며, 그렇지 않다면 허위 거절로 간주될 수 있습니다.

또한 소송에서는 다음과 같은 부분이 주요 쟁점으로 다뤄집니다.

임차인의 갱신요구 통보 시기와 방식(서면 통보 필요)
임대인의 갱신거절 통지 기한(계약 만료 6개월~2개월 전 사이)
실거주 목적의 진정성 여부
재건축 사유의 구체성 및 허가 진행 단계
임차인의 차임 연체 여부 및 계약위반 여부

이 중 하나라도 입증이 부족하면, 법원은 임대인의 갱신거절을 무효로 판단할 수 있습니다.

6. 상가임대차의 경우 – 영업손실에 대한 손해배상까지 가능

상가임차인의 경우, 단순한 거주 안정뿐 아니라 영업권(영업이익) 이 걸려 있습니다.
따라서 임대인의 부당한 갱신거절로 영업이 중단되었다면, 임차인은 다음과 같은 손해를 청구할 수 있습니다.

이전비 및 인테리어 비용
영업이익 손실액
단골고객 상실에 따른 무형 손해
변호사비 및 소송비용

법원은 실질적 피해를 입증할 수 있다면 손해배상액을 폭넓게 인정하는 추세입니다.

7. 임대인이 갱신거절 소송을 당했을 때의 대응 전략

반대로 임대인의 입장에서도 억울한 사례가 있습니다.
임차인이 차임을 연체하거나 불법전대를 하였음에도, 임대인의 정당한 갱신거절이 ‘부당’하다고 주장하는 경우입니다.
이럴 때는 계약 위반 사실, 관리비 체납, 전대차 행위, 건물 노후화 등 객관적 증거를 확보해야 합니다.

법무법인 고운에서는 임대인 측 사건에서도 다수의 승소 사례를 보유하고 있으며, 임대차계약서 분석 → 통지서 법적 검토 → 소송전략 수립 → 증거제출대응까지 전 과정을 체계적으로 지원합니다.

8. 결론 – 계약갱신 분쟁, ‘감정적 대응’이 아닌 ‘법적 대응’이 필요합니다

계약갱신을 둘러싼 갈등은 감정의 문제가 아닌 법적 권리의 문제입니다.
갱신거절이 부당하다고 느낀다면, 감정적으로 항의하기보다는 법적으로 대응할 준비를 해야 합니다.
임차인은 권리를 지키기 위해, 임대인은 불필요한 법적 리스크를 피하기 위해 반드시 전문가의 조언이 필요합니다.