민사,부동산ㅣ불법적으로 건물을 점유하고 있는 임차인을 신속히 내보낸 사례

1. 사건 개요

의뢰인은 시골에 상속받은 빈 주택이 하나 있었고 이를 인근 사람들에게 저렴하게 임대를 주기로 마음 먹었습니다. 마침 한 청년이 병든 노모를 모시고 살 곳을 찾는다고 하여 해당 청년과 노모에게 집을 시세보다 훨씬 저렴하게 임차해주었습니다.

계약시 청년은 노모가 문턱이 높으면 움직이기가 어렵다며, 집 일부 문턱개조를 해도 되냐고 물어왔고, 의뢰인은 걱정말고 어머니 모시는데 불편함이 없도록 집을 개조하라 허락까지 하였습니다. 

그런데 청년과 모친이 이사를 들어오고 나서, 아무리 기다려도 임대료가 들어오지 않았고, 연락도 되지 않았습니다. 이에 의뢰인이 시골집에 가보니, 청년과 모친이 집을 개조하여 강아지 약 100여마리를 데려와 사육하고 있었고, 이로 인해 월 1000만원씩의 수도세와 난방료가 미납상태로 누적되고 있었습니다. 

의뢰인이 월세와 공과금은 왜 내지 않느냐고 묻자, 청년과 모친은 자신들은 기초생활 수급자이고 당장 월세나 공과금을 낼 돈이 없으니 추후 돈이 생기면 그때 지급하겠다고 으름장을 놓았습니다. 

의뢰인은 아차 싶어, 임차인들과 임대차계약을 해지하고 명도소송을 제기하려고 알아보았는데, 소송이 끝나기까지 최소 6개월에서 1년은 소요되고 그 사이 막대한 공과금이 매달 쌓일 것이 자명하여 난감한 상황에 놓이게 되었습니다. 

2. 명도소송의 절차와 시간단축을 위한 명도단행가처분

임차인이 차임을 2기 이상 미지급 하면 임대차계약을 해지하고 임차인에게 건물에서 나갈 것을 요구하실 수 있습니다.

다만 임차인이 나가지 않고 버티고 있을 경우, 임대인은 임차인에게 명도소송을 진행한 뒤, 명도소송판결을 받아 강제집행까지 해야 하는데 이는 대략 1년 이상이 소요됩니다. 판결을 받고도 임차인이 자력이 없다면 월세와 공과금을 임대인이 받아내는 것이 아예 불가능할 수 있으며, 이런 경우 하루빨리 임차인을 내보내는 것이 그나마 피해를 최소화할 수 있는 접근입니다. 

이런 경우, 본안 판단을 기다릴 경우 임대인에게 회복할 수 없는 중대한 손해가 발생하거나 가혹한 부담이 된다는 것을 소명하여 법원에 명도단행가처분을 제기할 수 있습니다. 임대차 계약 종료사실이 명확한 경우에 한하여, 피보전권리와 보전의 필요성(긴급성)에 대한 고도의 소명이 되면 약 2개월 내에 법원의 명도단행가처분 결정을 받아 곧바로 강제로 임차인을 내보낼 수 있습니다. 다만 법원에서 본안 판결 전에 명도단행가처분을 인용하는 경우는 매우 엄격하고 까다롭게 판단하기 때문에, 전문적인 분석과 조력이 필요합니다. 

3. 고운변호사의 조력

임차인은 명도단행가처분 재판에서도, 자신들이 기초생활수급자이고 계절이 추운 겨울임을 들어 임대인의 가처분으로 집을 당장 비우는 것은 매우 가혹하고 비인간적인 처사라며 하소연하였습니다.

재판부 역시 기초생활수급자에게 당장 집에서 나갈 것을 명하는 것이 부담스러움을 표시하였습니다. 

이에 고운변호사는 임차인들이 악의적으로 본의를 숨기고 임대차계약을 체결한 사실, 임차인들이 임대인을 속여 다른 목적으로 집안개조를 하고 수십마리의 동물을 키우고 있어 처음부터 계획된 접근이었다는 사실, 수십 마리 동물을 키우면서 매달 천만원이 넘는 공과금을 발생시키고 있고 이를 추후 임대인이 모두 대납해야 하는 상황인 사실을 들며, 임차인 뿐만 아니라 임대인의 재산권 행사와 피해가 막심한 상황임을 살펴봐주기를 강조하였습니다. 

나아가 임차인들의 미납으로 연체되고 있는 수도, 가스, 전기료 등 관련 유관기관에도 연락하여 임차인에게 납부를 독촉하도록 하고 그 과정에서 임차인이 어떤 태도를 보이는지도 증거를 수집, 재판부로 하여금 임차인의 불법성과 악의성을 공감할 수 있도록 설득하였습니다. 

4. 사건 결과

결국 법원은 고심 끝에 고운 변호사의 주장을 받아들여, 임차인이 기초생활수급자임에도 불구하고 임차인에게 당장 집을 비우고 임대인에게 집을 명도하라는 가처분 결정을 내렸습니다. 

예상했지만, 임차인은 법원의 가처분 판결에도 생물인 강아지들이 강제집행이 어렵다는 점을 이용, 계속하여 퇴거하지 않고 점유를 지속할 것을 밝혔습니다. 이미 다른 곳에서 같은 수법으로 강제집행을 저지한 경험이 많아 보였습니다. 

이에 고운 변호사들은 군청 동물보호센터에 연락하여, 수십마리의 강아지들이 열악한 환경에서 방치되어 있는 것은 동물학대로 보인다는 점을 설명하였고, 결국 임차인 집에 방치된 강아지들을 모두 보호센터로 데려갈 수 있도록 조치하였습니다. 

이후 고운 변호사들은 명도가처분 판결을 들고 법원 집행관들과 강제집행을 실시, 강제로 문을 개방하고 버티는 임차인과 그 짐들을 집 밖으로 빼내어 의뢰인의 집을 되찾고 더 이상의 피해를 막을 수 있었습니다.  

[판결문]

5. 맺음말

임차인이 계약이 종료되었음에도 불구하고 불법적으로 집을 점유하는 경우, 통상 임대인은 소송을 통해 판결을 받고 강제집행을 하는 방법을 강구하게 됩니다. 

그런데 본 사안과 같이 시간이 갈수록 임대인의 손해가 누적되고, 임차인이 자력이 없는 경우에는 그 시간 동안 임대인이 모든 손실을 떠안아야 하며, 추후 이를 받아내기도 어려운 경우가 있습니다. 

이런 경우 경험많은 전문가의 조력이 필수적이며, 법무법인 고운의 부동산 전문팀은 부동산 명도와 강제집행 절차에 대해 다양한 경험과 노하우를 축적하고 있습니다.

단순한 임대차관계 분쟁을 넘어, 예상치 못한 변수에 체계적이고 신속한 대응이 필요할 경우, 법무법인 고운에 문의하셔서 상황에 최적화된 대응방향을 찾아가시기를 바라겠습니다.