임차인이 전세 보증금을 돌려받는 방법 part 1. 내용증명편 (feat. 묵시적갱신을 막아라)

📑 사건개요

1. 보증금을 못 준다고 ?

요즘 역전세다 뭐다 해서 보증금을 돌려주지 않는 임대인들이 참 많습니다. 당장 보증금을 돌려받아야 다음 집으로 이사를 갈 수 있는 임차인 입장에서는 정말 난감하기 그지없는데요.

심지어 어떤 임대인은 다음 임차인이 구해지지 않으면 보증금을 줄 수 없다며 배짱을 부리기도 합니다.

사실 임대인의 보증금 반환 의무라는 것은 다음 임차인이 구해지는지 여부와 상관없이 임대차 계약이 만료되면 당연히 반환해야 하는 것이라서 이런 주장에 당황하시면 안 됩니다.

(이럴 땐 변호사와 상담해보았는데, 다음 임차인이 구해지는지와 상관없이 임대차계약이 종료되면 임대차보증금을 반환해야 한다고 들었다고 당당하게 말하세요!)

다만, 이때 임차인도 반드시 챙겨야 하는 것이 있는데, 바로 임대차계약을 해지시키는 것입니다.

원래 임대차계약은 보통 계약기간을 2년으로 정합니다. 여러분이 2022년 11월 30일에 이사를 들어갔다면 2024년 11월 29일이 계약 만료일인 경우가 많습니다. 그런데 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차계약이 종료되어야 발생하는 것입니다.

따라서 임차인은 반드시 임대차계약을 종료시켜야 합니다.

아니 임대차계약서에 계약 만료일이 24년 11월 29일로 적혀있으니까 당연히 그날 임대차계약이 종료되는거 아니냐고 생각하시는 분들이 있는데, 우리 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위하여 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차를 종료한다는 통지를 하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되도록 정해두었습니다.

아니 뭐라고 !? 가만히 있으면 자동으로 계약이 갱신되는거였어 !?

맞습니다. 우리 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위하여 갱신거절의 통지를 하지 않으면 자동으로 임대차가 갱신되는 것으로 정하고 있고, 따라서 계약 만료일에 임대차보증금을 돌려받아야 하는 임차인이라면 반드시 묵시적 갱신을 막아야 합니다.

(다만 임차인은 묵시적 갱신이 되더라도 임대차계약 해지 통지를 하고 3개월이 지나면 해지할 수 있기 때문에 2년을 다 살아야 하는 것은 아니니까 너무 걱정은 하지 마세요 !)

그럼 갱신거절의 통지를 어떻게 하느냐.

① 계약만료일로부터 6개월 전부터 2개월전까지의 기간 사이에,

② 임대인에게 갱신거절의 통지를

하면 됩니다.

방법은 상관없기 때문에, 문자메시지를 보내도 되고

카카오톡을 보내도 되고

전화통화로 말씀하셔도 됩니다만.…

추후 임대인이 보증금을 주지 않아서 소송까지 갈 수 있는 경우에는

내용증명을 보내는 것이 좋습니다.

(위 내용증명은 실제로 법무법인 고운이 임차인을 대리하여 임대인에게 발송한 내용증명입니다)

저희 법무법인은

임대인에게 내용증명으로 임대차계약 해지통보를 하는 업무도 도와드리고 있으니 잘 모르시겠으면 1566-0456으로 전화주시기 바랍니다.

이렇게 해서 오늘은 임대인이 보증금을 주지 않을 때 임차인이 해야하는 첫 번째 행동으로 묵시적 갱신을 막기 위한 내용증명 발송에 관하여 설명해드렸습니다.

다음 2편에서는 임대인이 일부러 내용증명을 받지 않을 때, 임차인은 어떻게 해야하는지에 관하여 설명해드리고,

3편에서는 내용증명을 받고도 보증금을 주지 않을 때, 임차권 등기를 하는 방법

4편에서는 임차권 등기에 이어서 보증금 반환 소송을 하는 방법

5편에서는 보증금 반환 소송에서 승소를 했는데도 임대인이 보증금을 안주고 버틸 때 경매로 보증금 돌려받는 방법에 관해서

설명해드리도록 하겠습니다.

5편까지 다 보신 모든 분들이 안전하게 보증금을 회수하기를 바라며

다음 편으로 찾아뵙겠습니다.