질문 : 계약 종료 후 전세보증금을 돌려받지 못한 상황이 형사상 '사기'에 해당하는지, 그리고 보증금을 회복하려면 어떤 절차를 함께 밟아야 하는지 알고 싶습니다.

핵심 요약

1. 보증금을 돌려받지 못한 사실만으로는 사기가 성립하지 않고, 계약 당시부터 돌려줄 의사·능력 없이 임차인을 속였는지(기망 편취)가 형사 사기(형법 제347조)의 성립요건입니다.

2. 형사 처벌과 보증금 회수는 별개 절차이며, 특별법상 '피해자 결정'은 지원 대상을 인정하는 행정 절차일 뿐 임대인의 형사 유죄와 다릅니다.

3. 피해자는 증빙 보전 → 임차권등기명령 → 형사 고소 → 특별법 피해자 결정 신청 → 보증금반환청구 등 민사 구제를 병행해 회복을 도모하며, 보증금 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.

1. 서론 — 전세사기, 왜 이렇게 많은 사람이 같은 질문을 할까

한 줄 답 : 전세사기는 더 이상 드문 일이 아니라 다수의 임차인이 동시에 겪는 사회 문제가 되었고, 그만큼 "내 일도 형사 사기인가"라는 질문이 많아졌습니다.

전세는 보증금을 맡기고 일정 기간 거주한 뒤 그대로 돌려받는 거래입니다. 그런데 임대인의 자력 부족, 매매가를 웃도는 보증금(이른바 깡통전세), 선순위 권리관계 등이 겹치면 계약이 끝나도 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생깁니다. 특히 무자본으로 다수의 주택을 사들여 보증금으로 돌려막다 임대인이 연락을 끊는 형태가 잇따라 보도되면서, 전세사기는 사회적 관심이 큰 문제가 되었습니다.

피해 규모도 작지 않습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행(2023년 7월) 이후 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 피해자 결정을 누적 집계하고 있는데, 그 누적 전세사기피해자등 결정 건수는 3만여 건대 누적에 이르는 등 매월 추가 결정으로 계속 증가하는 동향을 보이고 있습니다(누적치는 갱신되므로 발행 시점 최신치 확인을 권합니다).**

이렇게 피해가 누적되는 만큼 "보증금을 못 받았다 = 사기다"라고 단정하기 쉽지만, 형사 사기는 그렇게 단순하지 않습니다. 이 글에서는 그 경계선을 먼저 정리합니다.

2. 전세사기의 정의 — 죄명인가, 통칭인가

한 줄 답 : '전세사기'는 형법에 그대로 있는 죄명이 아니라 전세보증금을 둘러싼 여러 위법 행위를 묶어 부르는 통칭이며, 형사상으로는 임차인을 속여 보증금을 빼앗았는지(기망 편취)가 핵심입니다.

'전세사기'라는 말은 법전에 그대로 있는 죄명이 아닙니다. 전세보증금을 둘러싼 여러 위법 행위를 묶어 부르는 통칭에 가깝습니다. 형사상 사기로 평가되려면 단순히 보증금을 돌려받지 못한 것을 넘어, 임차인을 속여(기망) 착오에 빠뜨리고 그 착오에 기해 보증금을 교부받았는지가 관건입니다.

• 형법 제347조(사기) — "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득"한 자(제3자 취득 포함)를 처벌합니다. 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금입니다. 이는 2025.12.23. 시행된 개정 형법에 따른 것으로, 시행일 이전의 범행에는 행위시법 원칙에 따라 구법의 법정형(10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)이 적용됩니다. (형법 제347조 — 국가법령정보센터)

실무에서 위법 소지가 지적되어 온 대표적 형태로는 ① 깡통전세형(매매가에 육박하거나 이를 웃도는 보증금으로 임대차를 맺어 경매·공매 시 회수가 어려운 구조), ② 이중·허위 계약형(권한 없는 자가 임대인을 가장하거나 한 주택을 여러 임차인과 중복 계약), ③ 무자본 갭투자·동시진행형(보증금으로 주택을 사들이며 매매와 임대차를 같은 시기에 진행해 권리관계 확인을 어렵게 만드는 형태), ④ 선순위·근저당 은폐형, ⑤ 신탁 관계 이용형 등이 있습니다. 다만 이러한 정황이 있다고 해서 곧바로 사기죄가 성립한다고 단정할 수는 없고, 계약 당시 반환 의사·능력과 고지 여부 등을 종합해 사안별로 판단됩니다.

3. 단순 미반환과 전세사기(형사)는 어떻게 구별하나요

한 줄 답 : 계약 종료 후 보증금을 못 받았다는 사실만으로는 사기가 되지 않고, 계약 당시부터 돌려줄 의사·능력이 없으면서 임차인을 속였는지(편취 고의)가 형사와 민사를 가르는 기준입니다.

전세 분쟁이 모두 사기인 것은 아닙니다. 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로는 사기가 성립하지 않습니다. 임대인의 사정 악화나 자력 부족으로 제때 반환하지 못한 것은 원칙적으로 민사상 채무불이행(보증금 반환 의무 위반) 문제이며, 그 자체로 형사 사기가 되는 것은 아닙니다.

사기죄가 성립하려면 ① 기망행위 → ② 착오 → ③ 착오에 기한 처분행위(임차인 스스로 보증금을 송금·교부) → ④ 재물 교부·재산상 이익 취득 → ⑤ 인과관계가 하나의 흐름으로 인정되고, 여기에 주관적 요건으로 고의와 불법영득(이득)의 의사가 필요합니다.**

판례는 차용금 사기 법리에서 "행위 당시 실제 변제(이행)할 의사·능력이 있었는지"를 핵심 표지로 보고, 거래 경위·자금 사용처·이행 노력 등을 종합해 사안별로 판단합니다. 이를 전세에 옮기면, 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사·능력이 없으면서 이를 숨기거나 거짓으로 임차인을 안심시켜 보증금을 받았다면 편취 고의가 인정될 여지가 커집니다. 반대로 계약 당시에는 반환 능력이 있었으나 이후 시세 하락·임대인 도산 등 사정 변경으로 반환하지 못한 경우라면 사기로 보기 어려울 수 있습니다. **법무법인 고운 형사 전담팀은 이러한 다툼에서 계약 당시의 권리관계 자료와 송금·문자 기록을 먼저 정리하는 방식을 권합니다.

4. 관련 법령과 구제 절차 — 형사·민사·특별법은 별개이자 병행

한 줄 답 : 형사 고소(처벌), 특별법 피해자 결정(지원), 민사 보증금반환청구(회수)는 목적이 서로 다른 별개 절차이고, 보통은 함께 진행하는 것이 피해 회복에 유리합니다.

전세사기 사안은 형법 사기뿐 아니라 피해 회복·주거안정을 위한 특별법, 임차인의 권리를 정한 주택임대차보호법이 함께 관계됩니다. 피해자가 가장 헷갈리는 "형사 고소만 하면 보증금이 돌아오는가"에 대한 답은 형사 처벌과 보증금 회수는 별개라는 것입니다.

• 특경법 가중 — 다수의 주택·임차인을 상대로 보증금을 모으는 구조에서는 이득액이 커지기 쉽습니다. 사기 등으로 취득한 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중될 수 있습니다(두 구간 모두 이득액 이하 상당의 벌금 병과 가능). (특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 — 국가법령정보센터) 실제 적용·선고는 사안별입니다.

• 전세사기특별법 — 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 2023년 7월 2일 시행되었습니다(한시법으로 제정되었고 이후 개정으로 적용 기간이 연장됨). 일정 요건(원칙적으로 ① 대항요건·우선변제권을 갖출 것, ② 임차보증금이 5억 원 이하일 것[위원회가 일정 범위에서 상향 조정 가능], ③ 2인 이상의 임차인에게 미변제 피해가 발생·예상될 것, ④ 보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 의심될 상당한 이유가 있을 것)을 갖춘 임차인을 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 '전세사기피해자'로 결정하고, 경·공매 유예·정지, 우선매수권, 금융·주거 지원 등을 제공합니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 — 국가법령정보센터) 요건·한도는 개정이 잦아 최신 법령·고시 확인이 필요합니다.

• ★중요 — '피해자 결정'은 형사 유죄와 별개: 특별법상 '피해자 결정'은 지원 대상에 해당하는지를 인정하는 행정 절차이지, 임대인이 사기죄로 처벌된다는 뜻이 아닙니다. 반대로 피해자로 결정되지 않았다고 해서 형사 고소가 불가능한 것도 아닙니다.

• 배상명령 — 형사재판 과정에서는 일정 요건에서 배상명령을 신청해 피해액 배상을 함께 도모할 수 있습니다. (소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 — 국가법령정보센터)

   

5. 사후관리·리스크 — 권리를 갖춰도 '전액 회수'가 보장되는 것은 아니다

한 줄 답 : 대항력·우선변제권을 갖추는 것이 보증금 회수의 토대지만, 선순위 권리의 규모와 주택의 환가 가치에 따라 실제 회수 범위는 달라집니다.

전세사기 피해 회복의 토대는 임차인이 주택임대차보호법상 권리를 제대로 갖추었는지입니다.

• 대항력 — 주택의 인도(입주)와 전입신고(주민등록)를 마치면 그 다음 날(다음 날 오전 0시)부터 새 집주인·경매 매수인 등 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다(등기 없이도 인정). (주택임대차보호법 제3조 제1항)

• 우선변제권 — 위 대항요건에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 경매·공매 시 그 환가대금에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)

• 소액임차인 최우선변제 — 보증금이 시행령 기준 이하인 소액임차인은 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선으로 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조). 다만 적용 보증금·최우선변제액 기준은 지역·시기별로 시행령에 따라 다르므로 본인 사안의 최신 기준을 확인해야 합니다.

이러한 권리가 있다고 해서 모든 경우에 보증금 전액을 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 선순위 권리의 규모, 주택의 환가 가치, 권리 요건의 충족 시점 등에 따라 실제 회수 범위는 달라지며, 본 글은 회수 결과를 단정하거나 약속하지 않습니다. 특히 전출(이사)을 먼저 하면 대항요건을 잃을 수 있으므로, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청해 등기를 마친 뒤 — 등기 완료 시점을 확인하고 — 이사하는 것이 안전합니다. 등기를 마치면 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지됩니다.

6. 피해자라면 — 적법한 대응 절차와 시점

한 줄 답 : 증빙 보전 → 임차권등기명령 → 형사 고소 → 특별법 피해자 결정 신청 → 보증금반환청구 등 민사 병행 순으로 정리하되, 사적 추심·점거 같은 방식은 또 다른 책임을 부를 수 있어 권하지 않습니다.

수사·재판·민사 모두 증거 싸움입니다. 임차인 본인이 보유·접근 가능한 ① 임대차계약서(특약 포함)·중개대상물 확인설명서, ② 확정일자·전입신고 내역, ③ 보증금 송금·이체 내역, ④ 임대인·중개인·관여자와 주고받은 문자·통화 기록, ⑤ 등기부등본·신탁원부 등 권리관계 자료를 시간순으로 보전해 두면 도움이 됩니다.

이후의 절차는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

① 임차권등기명령 — 이사로 대항요건을 잃기 전에 등기를 마쳐 대항력·우선변제권을 보전합니다.

② 형사 고소 — 가까운 경찰서·수사기관에 사기 등으로 고소할 수 있습니다. 고소장에는 계약부터 미반환까지의 사실관계를 시간순으로 적고, 단순 미반환이 아니라 기망 정황을 구체적으로 정리해 두는 것이 소명에 도움이 됩니다. 동일 임대인·관여자에게 여러 피해자가 있는 경우가 많아, 피해 신고가 모이면 수사에 도움이 될 수 있습니다.

③ 특별법 피해자 결정 신청 — 거주지 관할 시·도 등을 통해 신청하고 위원회 심의를 거칩니다. 앞서 본 대로 형사 유죄와 별개이며 형사·민사 절차와 병행할 수 있습니다.

④ 보증금반환청구 등 민사 병행 — 보증금반환청구 소송·지급명령·강제집행, 우선변제권을 갖춘 경우 경매·공매 배당 등을 통해 회수를 도모합니다(권리관계·환가가치에 따라 상이). 형사재판 중 배상명령(소촉법 제25조)도 함께 검토할 수 있습니다.

또한 형법상 사기의 공소시효는 10년입니다(특경법 가중 등으로 장기형이 적용되면 시효가 더 길어질 수 있음).** 피해 사실을 알게 되면 가급적 이른 시일에 신고·상담하는 것이 좋습니다. 한편 수사·재판 중인 사람도 유죄 판결이 확정되기 전까지는 무죄로 추정됩니다(헌법 제27조 제4항·형사소송법 제275조의2).

7. 결론 — 형사·민사·특별법을 한 흐름으로 정리해야 한다

전세사기는 "보증금을 못 받았다"는 결과만으로 형사 사기가 되는 것이 아니라, 계약 당시의 기망과 편취 고의가 인정되는지가 핵심입니다. 그리고 처벌과 보증금 회수는 별개 절차이므로, 형사 고소·특별법 피해자 결정·민사 보증금반환청구를 한 흐름으로 함께 설계하는 것이 현실적인 피해 회복 방법입니다.

본 사안은 임차권등기·고소·피해자 결정 신청의 시점이 결과를 좌우하는 영역입니다. 법무법인 고운 형사 전담팀은 계약 당시의 권리관계와 기망 정황을 먼저 정리한 뒤 형사·민사·특별법 절차의 우선순위를 잡는 방식을 권합니다. 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 가능한 빠른 시점에 형사 전담 변호사와 상의해 단계별 전략을 정리해 두시기를 권해 드립니다. 

상담 안내 : 1566-0456.

자주 묻는 질문

Q. 전세보증금을 못 돌려받았는데, 이것도 무조건 사기인가요?

A. 아닙니다. 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로는 사기가 성립하지 않습니다. 임대인의 사정 악화로 못 준 것은 원칙적으로 민사상 채무불이행이고, 계약 당시부터 돌려줄 의사·능력 없이 임차인을 속여 받은 경우라야 형법 제347조 사기가 문제 될 수 있습니다(사안별 판단).

Q. 깡통전세면 그 자체로 사기로 처벌되나요?

A. 매매가 대비 보증금이 높은 깡통전세 구조 자체가 곧 사기는 아닙니다. 다만 임대인이 반환 능력이 없음을 알면서 이를 숨기고 계약했다면 기망이 문제 될 수 있어 사안별로 판단되며, 죄 성립이나 처벌을 단정할 수는 없습니다.

Q. 전세사기특별법 '피해자로 결정'되면 임대인이 처벌되는 건가요?

A. 아닙니다. 특별법상 피해자 결정은 지원 대상에 해당하는지를 인정하는 행정 절차로, 형사상 유죄와는 별개입니다. 피해자로 결정되어도 형사 처벌은 수사·재판에서 따로 판단되며, 결정 여부와 무관하게 형사 고소·민사 청구를 병행할 수 있습니다.

Q. 형사 고소만 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

A. 형사 처벌과 보증금 회수는 별개입니다. 처벌 자체가 보증금을 돌려주는 것은 아니며, 보증금 회수는 보증금반환청구·우선변제·임차권등기명령 등 민사 절차와 형사재판 중 배상명령(소촉법 제25조)으로 도모합니다. 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.

Q. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았어요. 어떻게 하나요?

A. 전출(이사)을 먼저 하면 대항요건을 잃을 수 있으므로, 임차권등기명령(주임법 제3조의3)을 신청해 등기를 마친 뒤 이사하면 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다. 등기 완료 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 언제까지 고소할 수 있나요(공소시효)?

A. 형법상 사기는 공소시효가 10년입니다(특경법 가중으로 장기형이 적용되면 더 길어질 수 있음). 피해를 알게 되면 가급적 이른 시일에 신고·상담하는 것이 좋습니다.