임차인이 전세 보증금을 돌려받는 방법 part 3. 임차권 등기

안타깝게도 임대차 계약이 만료되었는데도 보증금을 못 받은 여러분이 지금 가장 주의해야 할 것은..

바로 함부로 이사를 가면 안 된다 ! 는 것입니다.

임차인이 임대차보증금을 돌려받을 때 반드시 지켜야하는 것은

대항력과 우선변제권입니다.

최악의 경우까지 생각하면 추후에 임차목적물을 경매에 넘겨서 배당을 받아서 보증금을 회수하는 것까지 고려해야하는데,

여러분이 이사를 가버려서 대항력과 우선변제권을 상실하면 보증금을 못 받을 수도 있게 됩니다.

대항력이라는게 뭐 대단한 것은 아니고,

그냥 주택을 인도받고, 주민등록을 마치면 되는 것입니다.

여기서 중요한 것은 다른 집으로 전입신고를 하지 않는 것인데 이 부분을 놓치고 덜컥 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되는 거죠.

그런데 임차인 중에는 임대인이 계약 만료일에 보증금을 반환할 것이라고 예상하고 이미 이사 갈 집과 계약을 해버린 경우가 있습니다.

그럼 새로운 집에서도 대항력과 우선변제권을 취득해야 하니까 새로운 집으로 전입신고를 해야 하는 상황이 벌어지죠.

아직 보증금을 못받아서 이사를 가면 안 되는데,

새로운 집 보증금을 안전하게 받으려면 이사를 가야 하는 상황이 벌어지는 것입니다.

이럴 때 필요한 게 바로 임차권등기명령입니다.

내가 지금 이사를 가야 하는데, 아직 보증금을 못받았다.

하는 상황이라면 먼저 임차권등기를 해 놓고 등기가 완료된 것을 확인한 다음 이사를 가면 되는 것입니다.

우리 주택임대차보호법은 임차권등기를 마친 후에는 대항요건을 상실하더라도(이사를 가거나 전입 신고를 하더라도) 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정하고 있거든요.

정리하면,

① 임대차계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 안주고 있다.

② 나는 이미 새로운 집으로 이사를 가기로 계약을 했기 때문에 이사를 가야 한다.

이런 상황이라면 여러분이 지금 해야 할 것은 임차권등기인 것입니다.

(위 임차권 등기명령신청은 실제로 법무법인 고운이 진행한 사건입니다)

저희 사무실에서는 임차권등기명령신청도 다수 진행하고 있는데,

일단 임차인이 어떤 상황일 때 임차권등기를 해야 하는지를 이해하시는게 중요하고,

다음으로 임차권등기를 해야 한다면

① 임대차계약이 종료되었는지와

② 임대차보증금을 반환받지 못하였는지를 입증해야 합니다.

여기서는 다시 임대차계약이 종료되었는지를 입증하는 것이 중요하고,

이건 앞서 part 1.에서 설명한 것과 같이

임대차 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에

임차인이 임대인에게 임대차 해지 의사표시(내용증명, 문자메시지 등)를 송달하였는지의 문제로 귀결됩니다.

(상황에 따라 합의해지로 임대차가 종료되었다는 점을 입증하는 사건도 있지만 지금은 임대인이 협조를 안 하고 있는 상황을 가정하겠습니다)

사실 많은 사람들이

임대차계약이 종료되었다는 부분을 입증하지 못해서

(해지 의사표시를 임대인에게 송달하였다는 증거를 수집하지 못해서)

임차권등기명령신청 사건에서 어려움을 겪고 있습니다.

그래서 저희 법인은 처음부터 임대차계약이 해지되었다는 부분을 확실하게 입증하기 위하여 여러 가지 조치를 취하고 있는 것이고,

그러다보면 내용증명을 공시송달까지 진행하게 되는 사건도 있는 것입니다.

이렇게 해서 임차권 등기를 마친 당신.

이제 이사를 가셔도 됩니다.

(위 결정문은 실제로 법무법인 고운이 진행한 성공사례입니다)

하지만 보증금은 받아야 하니,

이제부터는 임대인에게 보증금 반환청구 소송을 진행할 차례입니다.

다음 편은 임차인이 임대인에게 보증금반환청구 소송을 어떻게 진행하는지에 관하여 설명해드리겠습니다.