임차인이 전세 보증금을 돌려받는 방법 part 5. 경매 신청

여기까지 오신 분들은 정말 힘든 시간을 보내고 계실거라 생각합니다.

그래도 이제 거의 다 왔으니 희망을 잃지 말고,

다음 절차로 진행해보겠습니다.

보증금 반환청구 소송에서 승소판결을 받아서 집행권원을 확보하면,

임차인은 임대차목적물에 대하여 경매신청을 할 수 있습니다.

(위 부동산강제경매신청 사건은 실제로 법무법인 고운에서 진행한 사건입니다)

즉, 내가 임차하였던 목적물을 경매에 넘긴 다음,

낙찰자가 대금을 납입하면 배당절차에서 보증금을 반환받는 방법이죠.

원래 전통적으로 임차인이 보증금을 못 받은 경우

임대차목적물을 경매에 넘겨서 보증금을 회수하면 되는 사건들이 다수였고,

실제로 배당절차에서 대부분의 보증금을 회수하고 마무리되는 사건들이 많았습니다.

지금도 아파트의 경우 경매로 넘어가면 낙찰가율이 높아서 보증금을 무사히 돌려받는 사건이 많기 때문에,

내가 아파트에 전세로 살다가 보증금을 돌려받지 못하였다면 경매 절차에서 돈을 회수할 확률이 높은 편입니다.

그런데 최근 들어 소위 빌라 쪽에서 전세사기가 유행하면서,

빌라 임차인들의 경우에는 경매를 하더라도 보증금을 회수하지 못하는 사건들도 많습니다.

간단히 설명하면, 빌라는 낙찰가율이 낮기 때문에 경매를 하더라도 임차인에게 배당될 돈이 부족하기 때문입니다.

즉, 아파트는 감정가가 5억이면 낙찰가율이 90% 정도는 되기 때문에

4억 5천만 원 정도는 회수할 수 있지만, 빌라는 감정가가 3억이라면

낙찰가율이 50% 정도에 불과한 경우도 있어서 1억 5천만 원 밖에 회수가 안 되는 것입니다.

낙찰가율이 낮으니 임차인에게 배당되는 돈도 적거나 없는 거죠.

그래서 빌라 임차인은 경매까지 다 진행을 했는데도 보증금을 돌려받지 못하는 사건들이 있는 것입니다.

여기까지 온 임차인이 할 수 있는 것은

앞서 판결문을 받아 둔 것이 있기 때문에

임대인에게 재산을 밝히라는 취지의 재산명시신청을 할 수 있고,

이후 임대인의 재산을 조회하는 절차를 진행할 수 있습니다.

(위 재산명시신청 사건은 실제로 법무법인 고운에서 진행한 사건입니다)

그렇게 해서 임대인에게 임대차목적물 이외에 다른 재산이 있다면

다시 그 재산에 대해서 강제집행을 해서 보증금을 회수하여야 하는 것이죠.

사실 여기까지 오면 돈을 받아내는 것이 쉬운 것은 아닙니다.

하지만 임대인이 숨겨둔 재산을 잘 찾아낸다면 어느 정도 보증금을 회수할 수 있고,

만약 처음부터 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다고 하면 사기죄로 고소하는 등의

다른 수단과 방법들도 찾아보아야 합니다.

(KBS 9층시사국 '수원 전세사기 그 청년은 왜 당했나' 인터뷰 영상)

링크 : https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7832228

저희는 수원, 용인, 화성, 평택 등 경기 남부쪽 사건들을 많이 처리하다보니

전세사기 사건들도 많이 다루게 되었는데

(수원 전세사기는 정말 지금도 피해자가 계속 생기고 있습니다. 여러분도 제발 전세사기는 특별히 조심하세요),

그 과정에서 많은 노하우를 축적하게 되었고, 여러 방송사의 요청으로 인터뷰도 많이 하였습니다.

('전세사기 피해, 어떻게 대처해야 할까' 한국경제TV 보도)

링크 : https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202310240194

생각보다 다양한 방법으로 보증금을 회수한 사건들이 있으니,

마지막까지 포기하지 말고

피해를 회복하시기 바랍니다.

끝으로 정말 모든 방법을 다 써보았는데도 불구하고

보증금을 회수하지 못하였다고 하면 (이런 상황이 오면 안되겠지만)

마지막 수단으로 개인회생과 개인파산 절차를 통하여

전세대출채무를 탕감 받는 방법이 있는데,

이 부분은 다음에 개인회생, 개인파산을 주제로 자세히 설명해드리겠습니다.

부디 이 글을 끝까지 읽은 모든 분들이

무사히 보증금을 돌려받으시기를 바랍니다.