민사·기업ㅣ공사대금 소송, 청구와 방어 이렇게 정리하세요

1. 공사대금 채권이란 무엇인가요?

도급은 당사자 일방(수급인)이 어느 일을 완성할 것을 약정하고, 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약입니다(민법 제664조). 공사대금 채권은 이처럼 도급계약에 따라 수급인이 지급받기로 한 보수를 청구할 수 있는 권리입니다. 성실히 일했다는 사정만으로 보수 청구권이 생기는 것이 아니라, 약정한 결과가 만들어졌는지가 기준이 됩니다.

보수는 원칙적으로 후불입니다. 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 하고, 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 일을 완성한 후 지체 없이 지급하여야 합니다(제665조 제1항). 원칙적으로 수급인의 목적물 인도의무와 도급인의 대금 지급의무는 동시에 이행해야 합니다. 다만 착수금·기성금·잔금처럼 단계별 지급을 정한 약정이 있으면 그 약정이 우선합니다.

2. 공사가 중간에 멈췄는데, 그때까지 한 부분의 대금도 받을 수 있나요?

대법원 판례 법리는, 건축공사 도급계약이 수급인의 채무불이행을 이유로 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 도급계약은 미완성 부분에 대하여만 실효되고 도급인은 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급하여야 한다고 봅니다. 이미 지은 건물을 헐어 되돌리는 것이 오히려 손실이기 때문입니다.

이때 공사대금은 어떤 기준으로 계산할까요? 기준 금액은 약정한 총공사비이며 수급인이 실제 지출한 비용을 기준으로 하지 않습니다. 여기에 기성고 비율을 곱하고, 그 비율은 공사 중단 당시를 기준으로 완성 부분 공사비 ÷ (완성 부분 공사비 + 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비)로 산정합니다. 다만 기성고 비율 산정에 관한 특약 등 특별한 사정이 있으면 달리 산정될 수 있습니다.

정확한 기성고 비율과 공사대금은 공사 내역과 현장 상황 등을 확인해야 산정할 수 있습니다. 필요한 경우 법원의 감정을 통해 구체적인 금액을 정하게 됩니다. 한편 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제673조). 해제 자체는 가능하더라도 손해배상이 전제된다는 점에 유의해야 합니다.

3. 공사대금 청구는 언제까지 해야 하나요? — 3년 단기소멸시효

도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 제3호). 사업자 사이의 거래라는 이유로 상사채권 5년이나 일반 채권 10년으로 계산했다가는, 이미 시효가 지난 뒤에 소를 제기하게 될 수 있습니다. 3년은 채권을 행사할 수 있는 때부터 세므로 기산점 확정이 먼저이고, 특히 소멸시효와 관련해서는 시효가 중단되는 사유가 있는지, 내용증명 등으로 최고한 뒤 필요한 조치를 했는지를 확인해야 합니다.

첫째, 중단 사유. 소멸시효는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인으로 중단됩니다(민법 제168조). 일부 변제나 각서가 '승인'에 해당하는지는 사안별로 판단됩니다.

둘째, 최고(催告)의 한계. 최고는 6개월 내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다(제174조). 내용증명은 시효를 멈추는 장치가 아니라 6개월의 유예를 만드는 수단에 가깝다고 이해하는 편이 정확합니다.

4. 자주 문제되는 사례 유형

공사대금 분쟁은 실무상 ① 완성·기성 여부의 다툼 ② 하자 주장과 대금의 동시이행 범위 ③ 지체상금과 추가공사대금 ④ 3년 단기소멸시효의 도과 ⑤ 하도급 구조에서의 직접 지급 여부라는 다섯 가지 쟁점이 주로 문제됩니다. 특히 ④는 다투어 볼 여지가 있는 채권조차 심리에 들어가지 못하게 만드는 사유라는 점에서 다른 쟁점보다 먼저 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 하자·지연이 있으면 대금은 어떻게 되나요? — 법적 효과와 한계

공사대금 청구를 받은 도급인의 방어는 크게 네 갈래이며, 근거 조문과 한계가 각기 다릅니다.

① 하자. 완성된 목적물 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있는 때 도급인은 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제1항 본문). 다만 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니합니다(같은 항 단서 — 두 요건이 함께 갖추어져야 합니다). 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있고(제2항), 이 경우 제536조(동시이행의 항변권)가 준용됩니다(제3항). 그 결과 하자가 있어도 대금 전부를 거절할 수는 없습니다. 거절·감액은 하자에 상응하는 범위에서 인정되고, 하자와 무관한 부분까지 일방적으로 미지급하면 그 부분에 대해 도급인이 지체책임을 질 수 있습니다. 반대로 하자가 있어도 대금을 전부 지급해야 한다고 단정할 수도 없으며, 인정 범위는 하자의 정도와 보수비용에 따라 사안별로 판단됩니다.

② 지체상금. 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항), 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(제2항). 따라서 지연의 존부, 지연 책임의 소재(도급인의 자재 공급 지연·설계 변경이 원인일 수도 있습니다), 예정액의 과다 여부가 함께 다투어집니다. 지체상금률이나 감액 비율을 미리 수치로 말할 수는 없습니다.

③ 도급인의 재료·지시에 기인한 하자. 담보책임 규정은 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 적용하지 아니합니다(민법 제669조 본문). 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 때에는 그러하지 아니합니다(단서).

④ 해제 — 건물은 제외. 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 해제할 수 있으나(민법 제668조 본문), 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니합니다(단서). 건축 현장에서는 해제가 아니라 하자보수(제667조 제1항)나 손해배상(제2항)으로 대응하게 됩니다.

담보책임을 물을 수 있는 기간도 유형에 따라 다릅니다. 원칙은 목적물의 인도를 받은 날부터 1년 내이고(인도를 요하지 않으면 일이 종료한 날부터 기산·제670조), 토지·건물 기타 공작물은 인도 후 5년, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년입니다(제671조 제1항 본문·단서). 그 하자로 목적물이 멸실·훼손된 때에는 멸실·훼손된 날부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사해야 합니다(같은 조 제2항).

6. 입장별 대응 방법

수급인(시공사) 입장이라면 —

① 계약서·설계도서·산출내역서, 기성 검수 자료, 거래·입출금 내역, 공사일지 등을 시간순으로 정리해 채권의 발생 시점과 지급기일을 확정합니다.

② 그 시점을 기준으로 3년(민법 제163조 제3호)을 역산해 일정을 잡고, 내용증명을 보냈다면 6개월 내 후속 조치를 이어갑니다(제174조).

③ 가압류는 집행 가능성을 확보하는 보전처분이자 시효중단 사유이기도 합니다(제168조 제2호). 인용 여부는 소명 자료에 따라 법원이 판단합니다.

④ 유치권은 ⑴ 타인의 물건 점유 ⑵ 그 물건에 관하여 생긴 채권(견련관계) ⑶ 변제기 도래를 요건으로 하고(민법 제320조 제1항), 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니하며(같은 조 제2항), 점유의 상실로 소멸합니다(제328조). 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사할 수 있습니다(제321조, 불가분성). "공사를 했으니 당연히 유치권이 생긴다"는 이해는 조문과 맞지 않습니다.

도급인(발주자) 입장이라면 — 하자의 존부·정도를 사양서와 검수 기록·감정으로 특정하고, 하자에 상응하는 범위와 하자와 무관한 완성 부분의 대금을 구분해 대응합니다.

하수급인 입장이라면 — 민법 위에 특별법의 기한·의무 규정이 겹쳐 작동하며, 두 법의 수치를 섞지 않는 것이 중요합니다.

• 지급기한 — 수급인은 준공금·기성금을 받으면 그 받은 날부터 15일 이내에 하수급인에게 현금으로 지급하여야 합니다(건설산업기본법 제34조 제1항). 원사업자는 목적물등의 수령일(건설위탁은 인수일)부터 60일 이내의 지급기일까지 하도급대금을 지급하여야 합니다(하도급법 제13조 제1항).

• 지연이자 상한 — 건설산업기본법 제34조 제8항은 초과기간에 대하여 연 100분의 25 이내에서, 하도급법 제13조 제8항은 60일 초과기간에 대하여 연 100분의 40 이내에서 각각 공정거래위원회가 고시하는 이율에 따른 이자를 정합니다. 두 값은 서로 다른 법률의 상한이므로 섞어 쓰지 않아야 하며, 고시 이율의 실제 수치는 적용 시점에 확인해야 합니다.

• 직접 지급 — 건설산업기본법 제35조 제1항은 발주자가 하도급대금을 직접 지급할 수 있다(재량)고 정하는 반면, 같은 조 제2항은 직접지급 합의, 지급을 명하는 확정판결, 수급인이 제34조 제1항의 지급을 2회 이상 지체하고 하수급인이 요청한 경우 등 각 호의 사유가 있으면 직접 지급하여야 한다(의무)고 정합니다. 하도급법 제14조 제1항도 원사업자의 지급 불능, 3자 간 합의, 하도급대금 2회분 이상 미지급 후 요청 등의 경우 직접 지급하여야 한다고 정합니다. 직접 지급이 이루어지면 발주자·원사업자의 각 채무는 그 범위에서 소멸합니다.

   

  주의. 유치권을 이유로 현장을 물리적으로 점거·봉쇄하거나 타인을 실력으로 배제하는 행위는 업무방해·재물손괴 등 형사 문제가 될 수 있고, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권 규정이 적용되지 아니하므로(민법 제320조 제2항) 지키려던 권리 자체를 잃는 결과가 될 수 있습니다. 기성 물량·투입 비용을 부풀린 청구서나 사실과 다른 자료의 제출도 청구가 배척되는 것을 넘어 형사 문제가 될 수 있습니다. 도급인이 경미한 하자를 구실로 대금 전부를 미지급하는 것 역시 지체책임으로 되돌아올 수 있습니다. 채권 회수 과정의 불법추심이나 상대방 재산 사찰은 허용되지 않으며, 재산 조사는 법이 정한 절차(재산명시·재산조회 등)를 통해야 합니다.

   

7. 결론 — 법무법인 고운의 조력

공사대금 사건을 검토할 때는 공사의 완성 여부와 기성고를 확인한 뒤, 소멸시효와 하자·지연 문제, 실제 채권 회수 방법을 차례로 살펴보는 것이 중요합니다. 청구하는 쪽은 무엇보다 3년의 단기소멸시효(제163조 제3호)를 먼저 확인해야 하고, 방어하는 쪽은 건물 기타 토지의 공작물은 하자를 이유로 해제할 수 없다는 점(제668조 단서)과 담보책임 존속기간(제670조·제671조)을 함께 살펴야 합니다.

수원·용인·화성(동탄)·오산 지역에서 발생한 사건은 수원지방법원, 평택·안성 지역 사건은 수원지방법원 평택지원이 관할 법원이 되는 것이 일반적입니다(사물관할·전속관할·합의관할 등에 따라 달라질 수 있습니다). 수원 민사전문변호사를 찾는 분들을 위해 법무법인 고운 민사·기업 전담팀은 광교 본사(영통)를 비롯한 거점에서 수원·경기남부의 건설·공사대금 분쟁을 다루고 있습니다. 결과는 계약 내용과 기록·감정에 따라 사안마다 다르게 판단되므로, 시효와 자료가 남아 있는 가능한 빠른 시점에 전담 변호사와 상의해 단계별 전략을 정리해 두시기를 권장 드립니다. 

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자주 묻는 질문

Q. 공사대금 소멸시효는 몇 년인가요? 사업자끼리 거래했으니 5년 아닌가요?

A. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 제3호). 상사채권 5년이나 일반 채권 10년으로 계산하면 이미 시효가 지난 뒤에 청구하게 될 수 있습니다. 다만 기산점은 채권을 행사할 수 있는 때를 기준으로 하고 기성금인지 잔금인지에 따라 달라질 수 있으므로, 시효 계산은 사안별 검토가 필요합니다.

Q. 공사가 중단됐는데 기성 부분의 대금은 어떻게 계산하나요?

A. 대법원 판례 법리는 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 도급계약은 미완성 부분에 대하여만 실효되고 도급인은 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급하여야 한다고 봅니다. 이때 보수는 특별한 사정이 없는 한 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이며, 수급인이 실제 지출한 비용을 기준으로 하지 않습니다. 기성고 비율은 공사 중단 당시를 기준으로 완성 부분 공사비를 완성 부분 공사비와 미시공 부분 완성 비용의 합으로 나누어 산정하되, 특약 등 특별한 사정이 있으면 달리 산정될 수 있습니다.

Q. 하자가 있으면 공사대금을 전부 안 줘도 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 하자보수·손해배상 청구에는 제536조(동시이행의 항변권)가 준용되므로(민법 제667조 제3항), 도급인은 하자에 상응하는 범위에서 대금 지급을 거절하거나 감액을 주장할 수 있습니다. 하자와 무관한 부분까지 일방적으로 미지급하면 그 부분에 대해 도급인이 지체책임을 질 수 있습니다. 반대로 하자가 있어도 대금을 전부 지급해야 한다고 단정할 수도 없으며, 인정 범위는 하자의 정도와 보수비용에 따라 사안별로 판단됩니다.

Q. 건물 하자가 심하면 계약을 해제하고 대금을 안 줄 수 있나요?

A. 완성된 목적물의 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 해제할 수 있으나, 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니합니다(민법 제668조 단서). 즉 건물 등은 하자를 이유로 해제하지 못하므로 하자보수(제667조 제1항)나 손해배상(제2항)으로 대응하게 됩니다. 한편 공사가 완성되기 전이라면 도급인이 손해를 배상하고 해제할 수 있는데(제673조), 이때도 손해배상이 전제된다는 점에 유의해야 합니다.

Q. 원사업자가 하도급대금을 주지 않으면 발주자에게 직접 달라고 할 수 있나요?

A. 법이 정한 사유에 해당하면 가능합니다. 건설산업기본법 제35조 제1항은 발주자가 하도급대금을 직접 지급할 수 있다고 정하고(재량), 같은 조 제2항은 직접지급 합의, 지급을 명하는 확정판결, 수급인이 제34조 제1항의 지급을 2회 이상 지체하고 하수급인이 요청한 경우 등이 있으면 직접 지급하여야 한다고 정합니다(의무). 하도급법 제14조 제1항도 원사업자의 지급 불능, 3자 합의, 하도급대금 2회분 이상 미지급 후 요청 등의 경우 직접 지급하여야 한다고 정합니다. 사유 해당 여부와 금액 범위는 사안별로 판단됩니다.