질문 : 공사대금은 무엇을 근거로 얼마까지 청구할 수 있고, 하자·지연·시효 주장에는 어떻게 대응해야 하나요?

핵심 요약

1. 청구의 출발점은 '일의 완성'이며(민법 제664조), 중단된 현장의 보수는 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용해 산정하는 것이 판례 법리입니다(실제 지출 비용 기준이 아닙니다).

2. 공사대금 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되는 것이 원칙이고(제163조 제3호), 최고(催告)만으로는 시효중단 효력이 유지되지 않습니다(제174조).

3. 도급인의 방어는 하자·지체상금·재료와 지시에 기인한 면책·해제로 나뉘나, 하자를 이유로 대금 전부를 거절할 수는 없고 건물 기타 토지의 공작물은 하자를 이유로 해제하지 못합니다(제667조·제668조 단서).

1. 서론 — 공사대금 분쟁은 어디서 갈리나

한 줄 답 : 다툼은 완성·기성 여부, 하자와 대금의 동시이행 범위, 지체상금·추가공사, 3년 시효, 하도급 직접 지급의 다섯 지점으로 모입니다.

공사대금 소송에서는 아래 5가지 사항이 주로 문제됩니다. ① 어디까지 완성·기성으로 볼 것인가 ② 하자 주장이 대금 지급을 어디까지 막는가 ③ 지연의 책임과 추가공사 합의가 있었는가 ④ 3년의 단기소멸시효(민법 제163조 제3호)를 넘기지 않았는가 ⑤ 하도급 구조에서 발주자가 직접 지급해야 하는가입니다. 특히 ④ 소멸시효가 완성되면 실제로 공사를 했더라도 대금을 청구하는 데 어려움이 생길 수 있으므로, 다른 쟁점에 앞서 시효부터 확인해야 합니다.

2. 청구의 출발점 — 도급의 의의와 보수의 지급시기

한 줄 답 : 도급은 일의 완성을 약정하고 그 결과에 보수를 지급하는 계약이므로(민법 제664조), 공사대금을 청구할 때는 약정한 일이 완성되었는지가 중요합니다. 대금은 원칙적으로 목적물을 인도할 때 지급하지만, 계약에서 기성금 등 단계별 지급 시기를 정했다면 그 약정에 따라야 합니다.

도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다(민법 제664조). 성실히 일했다는 사정이 아니라 약정한 결과가 만들어졌는지가 기준이라는 뜻입니다.

보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하고, 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 그 일을 완성한 후 지체 없이 지급합니다(제665조 제1항). 즉, 원칙적으로 수급인의 목적물 인도의무와 도급인의 대금 지급의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 다만 계약으로 단계별 지급을 정했다면 그 약정이 우선하며, 개별 사안에서 일이 '완성'되었다고 볼 수 있는지는 계약 내용과 자료에 따라 사안별로 판단됩니다.

3. 중단된 현장의 대금 — 기성고 법리

한 줄 답 : 공사가 상당히 진척된 뒤 해제되면 계약은 미완성 부분에 대하여만 실효되고, 보수는 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용해 산정하는 것이 판례 법리입니다.

대법원 판례 법리는 이렇게 정리되어 있습니다. 건축공사 도급계약이 수급인의 채무불이행을 이유로 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 도급계약은 미완성 부분에 대하여만 실효되고 도급인은 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급하여야 합니다. 전제 요건이 갖추어진 경우의 법리이므로 '중단되면 언제나 기성금을 받는다'는 뜻은 아닙니다.

이때 공사대금은 다음과 같이 산정합니다.

• 기준 금액 — 약정한 총공사비(수급인이 실제 지출한 비용을 기준으로 하지 않습니다)

• 곱하는 값 — 기성고 비율

• 기준 시점 — 공사 중단 당시

• 산식 — 완성된 부분에 들어간 공사비 ÷ (완성된 부분 공사비 + 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비)

• 예외 — 기성고 비율 산정에 관한 특약 등 특별한 사정

기성고 비율과 공사대금은 실제 시공 내역과 미시공 부분의 공사비 등을 확인해 산정합니다. 필요한 경우 법원의 감정을 통해 구체적인 금액을 정할 수 있습니다.

4. 3년 — 공사대금 채권의 단기소멸시효

한 줄 답 : 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되는 것이 원칙이며(민법 제163조 제3호), 상사 5년·일반 10년으로 계산하면 시효가 지난 뒤 청구하게 될 수 있습니다.

도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 제3호). "거래처와 오래 일해 왔으니 언제든 청구하면 된다"는 생각이 위험한 이유입니다.

소멸시효는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인으로 중단됩니다(제168조). 다만 내용증명에 의한 이행 청구, 곧 최고(催告)는 6개월 내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다(제174조). 내용증명 등으로 이행을 최고하더라도 그것만으로 소멸시효가 계속 중단되는 것은 아닙니다. 최고 후 6개월 안에 법에서 정한 재판상 청구 등의 조치를 해야 시효중단의 효력을 유지할 수 있습니다. 기산점은 채권을 행사할 수 있는 때를 기준으로 하고 기성금인지 잔금인지에 따라 달라질 수 있으므로 계산은 사안별 검토가 필요합니다.

5. 도급인의 방어 네 갈래와 담보책임 기간

한 줄 답 : 방어는 하자·지체상금·재료와 지시에 기인한 면책·해제로 나뉘며, 하자를 이유로 대금 전부를 거절할 수는 없고 건물 등은 하자를 이유로 해제하지 못합니다.

① 하자 — 보수·손해배상과 동시이행(제667조·제536조). 완성된 목적물 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있고(제667조 제1항 본문), 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니합니다(같은 항 단서 — 두 요건이 함께 갖추어져야 합니다). 도급인은 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있고(제2항), 이 경우 제536조의 동시이행 항변권이 준용됩니다(제3항). 여기서 하자가 있어도 대금 전부를 거절할 수는 없습니다 — 거절은 하자에 상응하는 범위에서만 인정되고, 하자와 무관한 부분까지 미지급하면 그 부분에 대해 도급인이 지체책임을 질 수 있습니다. 반대로 '하자가 있어도 대금은 전부 지급해야 한다'고 단정할 수도 없으며, 인정 범위는 하자의 정도와 보수비용에 따라 사안별로 판단됩니다.

② 지체상금 — 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정(제398조). 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(제4항), 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(제2항). 지연의 존부, 지연 책임의 소재, 예정액의 과다 여부가 함께 다투어지며, 지체상금률이나 감액 비율을 미리 수치로 말할 수는 없습니다.

③ 재료·지시에 기인한 하자(제669조). 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 담보책임 규정이 적용되지 아니합니다(본문). 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 때에는 그러하지 아니합니다(단서).

④ 해제 — 그러나 건물은 예외(제668조). 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 해제할 수 있으나, 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니합니다(단서). 건물 등은 하자를 이유로 해제하지 못하므로 하자보수(제667조 제1항)나 손해배상(제2항)으로 대응하게 됩니다.

담보책임을 물을 수 있는 기간은 목적물의 유형에 따라 다릅니다.

• 원칙 — 하자의 보수·손해배상 청구·계약 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내(제670조 제1항). 인도를 요하지 아니하면 일이 종료한 날부터 기산합니다(제2항).

• 토지·건물 기타 공작물의 수급인 — 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년(제671조 제1항 본문).

• 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것 — 10년(같은 항 단서).

• 그 하자로 목적물이 멸실 또는 훼손된 때 — 멸실·훼손된 날로부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사(제671조 제2항).

   

6. 채권 확보와 하도급 구조 — 유치권과 직접 지급

한 줄 답 : 확보 수단으로 유치권이 있으나 요건과 한계가 뚜렷하고, 하도급 구조에서는 건설산업기본법과 하도급법의 지급기한·직접 지급 규정이 별도로 문제될 수 있습니다.

유치권. 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 유치할 권리가 있고(제320조 제1항), 이 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니합니다(제2항). 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있으며(제321조), 유치권은 점유의 상실로 소멸합니다(제328조). 따라서 "공사를 했으니 당연히 유치권이 생긴다"는 이해는 조문과 맞지 않고, 성립 여부는 점유의 개시 시점·태양과 채권의 성질 등에 따라 사안별로 판단됩니다.

하도급 구조. 수급인은 도급받은 건설공사의 준공금 또는 기성금을 받으면 그 받은 날(어음으로 받은 경우 어음 만기일)부터 15일 이내에 하수급인에게 현금으로 지급하여야 하고, 지급일이 지난 후 지급하면 그 초과기간에 대하여 연 100분의 25 이내에서 공정거래위원회가 고시하는 이율에 따른 이자를 지급하여야 합니다(건설산업기본법 제34조 제1항·제8항). 하도급거래 공정화에 관한 법률에서는 원사업자가 목적물등의 수령일(건설위탁은 인수일)부터 60일 이내의 가능한 짧은 기한으로 정한 지급기일까지 하도급대금을 지급하여야 하고, 60일이 지난 후 지급하면 그 초과기간에 대하여 연 100분의 40 이내에서 공정거래위원회가 고시하는 이율에 따른 이자를 지급하여야 합니다(제13조 제1항·제8항).

혼동하기 쉬운 두 지점이 있습니다. 첫째, 건설산업기본법 제35조 제1항은 "직접 지급할 수 있다"는 재량이고, 같은 조 제2항과 하도급법 제14조 제1항은 "직접 지급하여야 한다"는 의무입니다(직접지급 합의, 하도급대금 지급을 명하는 확정판결, 수급인이 제34조 제1항의 지급을 2회 이상 지체하고 하수급인이 요청한 경우, 원사업자가 하도급대금의 2회분 이상을 지급하지 아니하고 수급사업자가 요청한 경우 등 각 호의 사유). 직접 지급이 이루어지면 발주자·수급인·하수급인 사이의 각 지급채무는 그 범위에서 소멸합니다(건설산업기본법 제35조 제3항, 하도급법 제14조 제2항). 둘째, 지연이자 상한은 건설산업기본법이 연 100분의 25 이내, 하도급법이 연 100분의 40 이내로 서로 다르고 실제 적용 이율은 공정거래위원회 고시에 따르므로, 본 글은 고시 이율의 실제 수치를 제시하지 않습니다.

주의(anti-coaching) : ① 유치권을 이유로 한 실력 행사 — 현장을 물리적으로 점거·봉쇄하거나 타인을 실력으로 배제하는 행위는 업무방해·재물손괴 등 형사 문제가 될 수 있고, 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권 규정이 적용되지 아니하여(제320조 제2항) 지키려던 권리 자체를 잃는 결과가 될 수 있습니다. 본 글은 점유를 취득·유지하는 방법을 안내하지 않습니다. ② 기성 물량·투입 비용의 부풀리기 — 사실과 다른 청구서나 자료의 제출은 청구가 배척되는 것을 넘어 형사 문제로 번질 수 있습니다. ③ 경미한 하자를 구실로 한 대금 전부 미지급 — 하자와 무관한 부분에 대해 도급인이 지체책임을 질 수 있습니다. ④ 불법추심·상대방 재산 사찰 — 허용되지 않으며, 재산 조사는 재산명시·재산조회 등 법이 정한 절차를 통해야 합니다.

7. 결론 — 공사대금 소송에서 확인해야 할 순서

공사대금 사건은 완성 여부 → 기성고 → 시효 → 하자·지연 방어 → 회수 수단의 순서로 층을 나누어 보는 것이 실무의 기본입니다. 청구하는 쪽은 중단된 현장이라면 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용하는 계산 구조를 따르되, 무엇보다 3년의 단기소멸시효(제163조 제3호)를 먼저 확인해야 합니다.

인정 여부와 범위는 계약 내용과 기록·감정에 따라 사안마다 다르게 판단됩니다. 시점이 결과를 좌우할 수 있으므로 계약서·산출내역서·기성 검수 자료를 갖추어 이른 시점에 민사·기업 전담 변호사와 상의하시기를 권해 드립니다. 법무법인 고운 민사·기업 전담팀은 광교 본사(영통)를 비롯한 거점에서 수원·경기남부의 건설·공사대금 분쟁을 다루고 있습니다. 상담 안내: 1566-0456.

자주 묻는 질문

Q. 공사가 중간에 멈췄는데 그때까지 한 부분의 대금은 받을 수 있나요?

A. 판례 법리는 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 계약은 미완성 부분에 대하여만 실효되고 도급인은 인도받은 미완성 건물의 보수를 지급하여야 한다고 봅니다. 이때 보수는 특별한 사정이 없는 한 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이며, 수급인이 실제 지출한 비용을 기준으로 하지 않습니다. 비율은 공사 중단 당시를 기준으로 산정하되 특약 등 특별한 사정이 있으면 달리 산정될 수 있고, 구체 비율은 감정 등을 통해 사안별로 정해집니다.

Q. 공사대금 소멸시효는 몇 년인가요? 사업자끼리 거래했으니 5년 아닌가요?

A. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 제3호). 상사채권 5년이나 일반 채권 10년으로 계산하면 이미 시효가 지난 뒤에 청구하게 될 수 있습니다. 기산점은 채권을 행사할 수 있는 때를 기준으로 하므로 계산은 사안별 검토가 필요합니다.

Q. 하자가 있으면 공사대금을 전부 안 줘도 되나요?

A. 그렇게 볼 수 없습니다. 하자보수·손해배상 청구에는 제536조의 동시이행 항변권이 준용되므로(민법 제667조 제3항), 도급인은 하자에 상응하는 범위에서 지급을 거절하거나 감액을 주장할 수 있습니다. 하자와 무관한 부분까지 일방적으로 미지급하면 그 부분에 대해 지체책임을 질 수 있고, 반대로 하자가 있어도 대금을 전부 지급해야 한다고 단정할 수도 없습니다. 인정 범위는 하자의 정도와 보수비용에 따라 사안별로 판단됩니다.

Q. 건물 하자가 심하면 계약을 해제할 수 있나요? 하자는 언제까지 물을 수 있나요?

A. 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 해제할 수 있으나, 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니합니다(민법 제668조 단서). 건물 등은 하자를 이유로 해제하지 못하므로 하자보수나 손해배상으로 대응하게 됩니다. 기간은 원칙적으로 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내이고(제670조 제1항), 토지·건물 기타 공작물의 수급인은 인도 후 5년, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년의 담보책임을 집니다(제671조 제1항).

Q. 원사업자가 하도급대금을 주지 않으면 발주자에게 직접 달라고 할 수 있나요?

A. 법이 정한 사유에 해당하면 가능합니다. 건설산업기본법 제35조 제1항은 발주자가 하도급대금을 직접 지급할 수 있다(재량)고 정하고, 같은 조 제2항은 직접지급 합의, 지급을 명하는 확정판결, 수급인이 제34조 제1항의 지급을 2회 이상 지체하고 하수급인이 요청한 경우 등에는 직접 지급하여야 한다(의무)고 정합니다. 하도급법 제14조 제1항도 원사업자의 지급정지·파산 등, 3자 간 합의, 하도급대금 2회분 이상 미지급 후 수급사업자의 요청 등의 경우 직접 지급 의무를 정하며, 직접 지급이 이루어지면 각 채무는 그 범위에서 소멸합니다. 사유 해당 여부와 금액 범위는 사안별로 판단됩니다.