질문 : 하자를 이유로 공사대금 지급을 어디까지 거절할 수 있고, '감액'은 어떤 법적 구성으로 하며, 하자 책임은 언제까지 물을 수 있나요?

핵심 요약

1. 하자가 있어도 대금 전부의 지급을 거절할 수는 없고, 반대로 하자가 있는데 전부 지급해야 한다고 단정할 수도 없습니다 — 거절은 하자에 상응하는 범위의 문제입니다(민법 제667조 제3항·제536조).

2. 민법상 도급계약에는 일반적인 대금감액청구권을 명시한 규정이 없습니다. 따라서 하자를 이유로 공사대금을 줄이려는 경우에는 하자보수에 갈음한 손해배상청구, 동시이행 항변, 상계 등의 법적 수단을 구분해 검토해야 합니다.

3. 기간은 두 가지입니다 — 민법은 인도받은 날 기준(제670조·제671조), 건설산업기본법 제28조는 완공일과 관리·사용 개시일 중 먼저 도래한 날 기준이므로 초기에 따로 계산해 두시기를 권해 드립니다.

1. 서론 — 하자·공사대금 다툼은 어디서 갈리나

한 줄 답 : 다툼은 하자의 존부와 정도, 보수 청구와 손해배상의 선택, 대금 거절의 범위, 담보책임 기간의 기산점이라는 네 지점으로 모입니다.

같은 현장에서 "하자가 있는데 잔금을 다 줘야 하나"와 "손볼 곳이 있다고 잔금 전액을 묶는 것은 다르다"는 정반대의 두 문장이 오갑니다. 실무에서 이 분쟁은 ① 하자의 존부와 정도(사양 불일치·미시공·시공 결함) ② 하자보수 청구와 손해배상 청구의 선택(민법 제667조 제1항·제2항) ③ 대금 지급을 거절할 수 있는 범위(제667조 제3항·제536조) ④ 담보책임 기간의 기산점(민법의 '인도받은 날' vs 건설산업기본법의 '완공일과 관리·사용 개시일 중 먼저 도래한 날')의 네 지점에서 반복적으로 문제가 됩니다. 특히 하자담보책임을 물을 수 있는 기간은 청구 가능 여부에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 분쟁 초기부터 기산점과 적용 기간을 확인하는 것이 중요합니다.

2. 무엇이 '하자'인가 — 보수 청구권과 단서의 두 요건

한 줄 답 : 하자가 있으면 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있고, 단서는 '중요하지 아니한 하자'와 '과다한 보수 비용'이 함께 갖추어질 때만 적용됩니다.

완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제1항 본문). 공사가 진행 중이더라도 이미 시공된 부분에 하자가 있다면 하자보수를 청구할 수 있습니다.

다만 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니합니다(같은 항 단서). 여기서 오해가 자주 생깁니다. 조문은 ① 하자가 중요하지 아니할 것과 ② 그 보수에 과다한 비용을 요할 것을 함께 요구합니다. 하자가 중요한 하자라면 보수비가 많이 든다는 사정만으로 단서에 해당한다고 볼 수 없고, 사소한 하자라도 보수비가 과다하지 않다면 역시 단서에 해당하지 않습니다. 중요성과 비용의 과다 여부는 목적물의 용도와 시공 내용에 따라 사안별로 판단됩니다.

참고로 보수(공사대금)는 원칙적으로 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하고, 인도를 요하지 아니하는 경우에는 일을 완성한 후 지체 없이 지급합니다(제665조 제1항). 인도와 대금이 맞물린 이 구조 위에 하자를 둘러싼 동시이행 문제가 겹쳐 놓입니다.

3. 대금을 얼마나 거절할 수 있나 — 동시이행의 항변권

한 줄 답 : 거절은 '전부냐 전무냐'가 아니라 하자에 상응하는 범위의 문제이며, 양쪽 방향 모두 단정할 수 없습니다.

민법 제667조 제2항의 손해배상 청구가 문제 되는 경우에는 제536조의 규정을 준용합니다(제3항). 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있으나, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

그래서 두 방향의 오해를 함께 정리해야 합니다. 먼저 "하자가 있으니 잔금 전부를 안 줘도 된다"는 성립하지 않습니다. 하자와 무관한, 제대로 시공된 부분의 대금까지 일방적으로 미지급하면 그 부분에 대해 도급인이 이행지체 책임(지연손해금 등)을 질 수 있습니다. 반대로 "하자가 있어도 대금은 전부 지급해야 한다"고 단정할 수도 없습니다. 민법 제667조 제3항은 손해배상청구에 민법 제536조를 준용하도록 정하고 있습니다. 따라서 구체적인 사정에 따라 도급인은 손해배상채권을 근거로 공사대금 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 그 범위는 하자의 내용과 손해배상액 등 사건의 구체적인 사정을 고려해 판단해야 합니다.

동시이행 항변은 지급을 거절할 수 있는 권능이지 상대방의 채권을 소멸시키는 제도가 아니라는 점도 함께 기억할 필요가 있습니다. 채권을 실제로 소멸시키려면 아래의 상계라는 별도 절차가 필요합니다.

4. '감액'이 아니라 상계입니다 — 청구의 형태와 상계의 요건

한 줄 답 : 도급에는 대금감액청구권 조문이 없으므로, 감액처럼 보이는 결과는 동시이행 항변과 하자보수에 갈음한 손해배상채권의 상계로 구성해야 합니다.

도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제2항). 보수 대신 배상을 구하는 형태와 보수를 구하면서 그것만으로 메워지지 않는 손해를 함께 구하는 형태가 모두 조문에 적혀 있고, 어느 쪽이 적절한지는 하자의 성질과 남은 공사 관계에 따라 사안별로 판단됩니다. 배상 범위에는 일반 원칙이 그대로 작동해 통상의 손해를 그 한도로 하고(제393조 제1항), 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있습니다(제2항).

상담에서 "하자만큼 깎겠다"는 말이 자주 나오지만, 도급에 관한 민법 규정에는 대금감액청구권을 정한 조문이 없습니다. "감액청구권을 행사한다"는 통지만으로는 근거가 서지 않는다는 뜻입니다. 감액처럼 보이는 결과는 ① 하자에 상응하는 범위에서 지급을 거절하는 동시이행 항변(제667조 제3항·제536조)과 ② 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 자동채권으로 하여 공사대금채권을 대등액에서 소멸시키는 상계(제492조·제493조)로 구성됩니다. 앞의 것은 지급을 미루는 것이고 뒤의 것은 채권을 소멸시키는 것이므로 목적이 다릅니다.

상계의 요건과 방법은 조문에 명시되어 있습니다. 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있고, 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니합니다(제492조 제1항). 당사자가 상계를 배제하는 의사를 표시한 경우에는 적용되지 않되, 그 의사표시로 선의의 제삼자에게 대항하지는 못합니다(제2항). 그리고 상계는 상대방에 대한 의사표시로 하며, 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못합니다(제493조 제1항). "소송에서 주장하면 법원이 알아서 정산해 준다"는 이해는 조문과 맞지 않습니다. 효과는 의사표시를 한 날이 아니라 각 채무가 상계할 수 있는 때를 기준으로 대등액에서 소멸한 것으로 봅니다(제2항). 상계 의사표시는 상대방에게 도달하는 방식과 시점이 중요하므로, 상계 요건을 충족하는지 확인한 뒤 의사표시의 내용과 시점을 검토해야 합니다.

5. 언제까지 물을 수 있나 — 담보책임 기간

한 줄 답 : 민법과 건설산업기본법은 기산점도, 10년이 되는 기준도 다르므로 섞어 계산하면 결론이 달라집니다.

민법에 근거할 때, 하자의 보수·손해배상 청구·계약 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하여야 하고(제670조 제1항), 인도를 요하지 아니하는 경우에는 일이 종료한 날부터 기산합니다(제2항). 토지·건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년간 담보책임을 집니다(제671조 제1항). 그 하자로 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 멸실·훼손된 날로부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사해야 합니다(제2항).

건설산업기본법에 근거할 때, 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있습니다(제28조 제1항). 각 호는 구조내력에 해당하는 경우 10년(제1호), 제1호 이외의 경우 5년(제2호)입니다.

같은 조 제3항은 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(「민법」 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있으면 그 법령에 따르되, 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에 따른다고 정합니다. 건설산업기본법 제28조 제3항은 다른 법령에 하자담보책임 기간에 관한 특별한 규정이 있는 경우의 적용 관계를 정하고 있으며, 민법 제670조와 제671조는 괄호로 제외하고 있습니다. 다만 구체적인 사건에서 어떤 법령과 기간이 적용되는지는 계약의 성격과 관련 규정을 함께 검토해 판단해야 합니다.

6. 면책과 해제의 한계 — 두 조문을 뭉뚱그리지 마십시오

한 줄 답 : 면책 조문은 민법 제669조와 건설산업기본법 제28조 제2항으로 문언이 다르고, 건물 기타 토지의 공작물은 하자를 이유로 해제하지 못합니다.

민법 제669조. 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 담보책임 규정을 적용하지 아니합니다(본문). 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 때에는 그러하지 아니합니다(단서).

건설산업기본법 제28조 제2항. 수급인은 ① 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인하거나 재료의 성질로 인한 경우 ② 발주자의 지시에 따라 시공한 경우 ③ 발주자가 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우로 발생한 하자에 대하여는 담보책임이 없습니다. 다만 수급인이 발주자가 제공한 재료 또는 지시가 부적당함을 알고도 그 사실을 발주자에게 알리지 아니한 경우에는 그러하지 아니합니다(단서). ③은 민법 제669조에 없는 유형이므로, 어느 조문을 근거로 삼는지에 따라 입증할 사실이 달라집니다.

해제의 한계(제668조). 완성된 목적물의 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있으나, 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니합니다(단서). 건축 현장에서 "하자가 심하니 해제하고 대금을 주지 않겠다"는 접근이 조문상 성립하기 어려운 이유이며, 도급인은 하자보수·손해배상과 그에 따른 동시이행 항변·상계로 대응하게 됩니다.

주의(anti-coaching) : ① 경미한 하자를 구실로 한 대금 전부 미지급 — 하자와 무관한 부분에 대해 도급인이 이행지체 책임을 질 수 있습니다. ② 하자를 실제보다 과장한 견적·감정 자료나 사실과 다른 검수 기록의 제출 — 주장이 배척되는 데 그치지 않고 형사 문제가 될 수 있습니다. ③ 하자·미시공을 숨긴 대금 청구 — 담보책임 문제가 발생할 수 있습니다. ④ 현장의 실력 점거나 반복적 압박 — 별도의 법적 문제가 됩니다.

7. 결론 — 단계별 전략이 필요

하자와 공사대금이 얽힌 분쟁은 "주느냐 마느냐"가 아니라 "얼마만큼, 어떤 방식으로"의 다툼입니다. 하자보수 청구권과 손해배상 청구권은 대금 채권과 동시이행 관계로 연결되므로 거절은 상응 범위에서 문제 되고, '감액'이라는 익숙한 표현 대신 동시이행 항변과 상계로 구성해야 합니다. 그리고 담보책임 존속기간과 소멸시효는 별개입니다 — 도급받은 자 등의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 제3호). 하자를 다투는 사이 대금 채권 쪽 기간이 문제 되는 일이 실무에서 생기는 이유입니다.

인정 여부와 범위는 결국 계약 문서와 검수 기록, 감정으로 확인되는 영역이며 사안마다 다르게 판단됩니다. 본 사안은 소멸시효가 문제될 수 있으므로 계약서·사양서·하자 통보 기록이 남아 있는 이른 시기에 민사·기업 전담 변호사와 상의해 두시기를 권해 드립니다. 법무법인 고운 민사·기업 전담팀은 광교 본사(영통)를 비롯한 거점에서 수원·경기남부의 건설·공사대금 분쟁을 다루고 있습니다. 

상담 안내 : 1566-0456.

자주 묻는 질문

Q. 하자가 있으면 공사대금을 전부 안 줘도 되나요?

A. 그렇게 볼 수 없습니다. 하자보수·손해배상 청구에는 제536조의 동시이행 항변권이 준용되므로(민법 제667조 제3항), 거절은 하자에 상응하는 범위에서 문제 됩니다. 하자와 무관한 부분까지 일방적으로 미지급하면 그 부분에 대해 도급인이 이행지체 책임을 질 수 있고, 반대로 하자가 있어도 대금을 전부 지급해야 한다고 단정할 수도 없습니다. 인정 범위는 하자의 정도와 보수비용에 따라 사안별로 판단됩니다.

Q. 사소한 하자인데 보수비가 많이 든다면 보수를 청구할 수 없나요?

A. 조문의 단서는 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때를 정하고 있습니다(민법 제667조 제1항 단서). 두 요건이 함께 갖추어져야 하는 구조이므로, 하자가 중요한 하자라면 보수비가 많이 든다는 사정만으로 단서에 해당한다고 볼 수 없고 사소한 하자라도 보수비가 과다하지 않으면 역시 해당하지 않습니다. 중요성과 비용의 과다 여부는 목적물의 용도·시공 내용에 따라 사안별로 다르게 판단됩니다.

Q. 하자만큼 대금을 깎아 달라고 '감액청구'를 할 수 있나요?

A. 도급에 관한 민법 규정에는 대금감액청구권을 정한 조문이 없습니다. 그래서 감액청구권을 행사한다는 주장만으로는 해결이 되지는 않습니다. 실무에서 감액처럼 보이는 결과는 하자에 상응하는 범위에서 지급을 거절하는 동시이행 항변(제667조 제3항·제536조)과, 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 자동채권으로 하는 상계(제492조·제493조)로 구성됩니다.

Q. 상계는 어떻게 하나요? 소송에서 법원이 알아서 정산해 주나요?

A. 상계는 상대방에 대한 의사표시로 합니다(민법 제493조 제1항). 법원이 직권으로 대신 해 주는 절차가 아니며, 그 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못합니다. 요건으로는 쌍방이 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담하고 쌍방의 채무의 이행기가 도래해야 하며, 채무의 성질이 상계를 허용하지 않으면 할 수 없습니다(제492조 제1항). 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 봅니다(제493조 제2항).

Q. 하자담보책임은 언제까지 물을 수 있나요? 민법과 건설산업기본법이 다른가요?

A. 청구원인이 다릅니다. 민법은 목적물의 인도를 받은 날부터 1년(제670조), 토지·건물 기타 공작물은 인도 후 5년이며 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것은 10년입니다(제671조 제1항). 건설산업기본법 제28조 제1항은 완공일과 관리·사용을 개시한 날 중 먼저 도래한 날부터 기산하고, 구조내력에 해당하는 경우 10년·그 밖의 경우 5년의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령이 정하도록 하고 있습니다. 기산점과 10년의 기준이 서로 다르므로 어떤 기간이 적용되는지는 초기에 법률 검토를 거치는 것이 바람직합니다.